宽严相济刑事政策法理学浅析/旷继东

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 16:07:04   浏览:9697   来源:法律资料网
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【内容摘要】

  宽严相济刑事政策与刑事法律存在制定机制、实施方式、规范形式以及稳定性等方面的不同,同时宽严相济刑事政策对刑事法律的指导作用分为立法和司法两个相对独立的层次,应区分理解。结合我国传统的法制思想能够更好地比较和解读“宽”、“严”、“相济”的正确含义,全面把握宽严相济刑事政策。此外,从建设和谐社会看宽严相济刑事政策,应注意维护民主政治、公平正义、安定有序等价值目标。

【关键词】  宽严相济   刑事法律   法制传统   和谐社会


  宽严相济刑事政策从十六届六中全会正式提出以来,受到了司法界以及理论界的广泛关注和响应,一时成为学界研究的热门课题,但大多数的研究均集中于宽严相济刑事政策的应用性方面,典型的如“如何在司法实践中贯彻宽严相济刑事政策”,而对于该政策宏观法理学层面的研究却不多,如宽严相济刑事政策在我国司法制度中的地位,与刑事法律的关系,如何理解宽与严的具体含义等。有鉴于此,笔者试图通过比较的历史的研究,从法理学的角度,廓清宽严相济刑事政策的地位和作用,分析宽严相济的含义,并进而对如何在建设和谐社会的大环境下理解该政策进行探讨,以期对宽严相济刑事政策的研究提供些许参考。

一、宽严相济刑事政策概述
  2004年12月22日罗干同志在中央政法工作会议上第一次提出宽严相济刑事政策,指出:“正确运用宽严相济的刑事政策,对严重危害社会治安的犯罪活动严厉打击,绝不手软,同时要坚持惩办与宽大相结合,才能取得更好的法律和社会效果。” 2006年10月11日,中国共产党第十六届中央委员会第六次全体会议通过了《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》,提出实施宽严相济的刑事司法政策。2006年11月27日至28日召开的全国政法工作会议亦提出:在和谐社会建设中,各级政法机关要善于运用宽严相济的刑事司法政策,最大限度地遏制、预防和减少犯罪。2006年12月28日最高人民检察院第十届检察委员会第六十八次会议通过《最高人民检察院关于在检察工作中贯彻宽严相济刑事司法政策的若干意见》,对检察机关贯彻宽严相济刑事政策提出了具体的要求和标准。
  从上述文件的精神及具体规定来看,宽严相济刑事政策的主要内容是:对刑事犯罪,要坚持区别对待,应依法从宽的就要从宽处理。对主观恶性较小、犯罪情节轻微的未成年人初犯、偶犯和过失犯,贯彻教育、感化、挽救方针,慎重逮捕和起诉,可捕可不捕的不捕,可诉可不诉的不诉,尽可能给他们改过自新的机会,依法从轻减轻处罚,做到当宽则宽。对严重刑事犯罪,要毫不动摇地坚持“严打”方针,集中力量依法严厉打击,依法快捕快诉,做到该严则严。对危害国家安全犯罪、黑社会性质组织犯罪、严重暴力犯罪以及严重影响人民群众安全感的多发性犯罪必须从严打击,决不手软。宽不是要法外施恩,严也不是要无限加重,而是要严格依刑法、刑事诉讼法及相关刑事法律,根据具体的案件情况来惩罚犯罪,做到宽严相济、罚当其罪。

二、宽严相济刑事政策与刑事法律
在学界,刑事政策的研究是一个比较大的专题,对于什么是刑事政策还没有权威的论断,如曲新久教授所说,“有多少个刑事政策研究者大概就有多少种刑事政策概念”[1]。相应地,刑事政策与法律的关系在我国也更显得复杂。按照较为权威的观点,政策与法的关系主要有三个方面的内容,即:思想内容上政策对法的指导关系;规范效力上法对政策的约束关系以及在实施过程中的相互促进关系[2]。但上述观点也存在问题,本文认为,在我国现有法制状态下,政策对法的指导和法对政策的约束这两个方面在本质上是矛盾而难以调和的,处于指导地位的政策有一种内在的突破法的界限的冲动,使政策与法的关系常常处于紧张状态,也使大多数人对两者之间的关系难以清晰地认识。因此,有必要对宽严相济刑事政策与刑事法律进行具体的比较研究,廓清两者之间的关系,以对宽严相济刑事政策的地位和作用从法理学层面有更清晰的理解。

  1、宽严相济刑事政策与刑事法律的区别
  (1)制定机制不同
  宽严相济刑事政策作为党的基本刑事政策,虽然经过党领导的起草,提出,到党代会的讨论通过等几个步骤最后正式成为党中央倡导的刑事政策,但这个过程并没有严格的规范。而刑事法律作为国家的基本法律之一,必须按照立法法的规定,通过法律议案的提出、法律草案的审议、法律议案的表决通过以及法律的公布等法定步骤,且对于每一步骤都有严格的程序性规定和要求。另外,宽严相济刑事政策的制定机关是党的全国代表大会,而刑事法律的制定机关是全国人民代表大会,从宪政制度来说,在效力上,宽严相济刑事政策的效力局限于党内,而刑事法律适用于全国。
  (2)实施方式不同
  宽严相济刑事政策的实施主要是靠宣传教育以及党员的自觉,而刑事法律是通过国家的强制力保证实施的。另外,宽严相济刑事政策作为一种抽象的刑事原则,其内在属性决定了其不可能直接适用于社会。
  (3)规范形式不同
  宽严相济刑事政策的形式渊源主要在党的十六届六中全会的报告以及领导人讲话等方面,并且都是些原则性的论述,没有非常明确、具体的规范,对宽严相济的理解需要进一步的总结和整理,而刑事法的渊源主要是最高权力机关通过的规范性法律文件,其对相关主体的权利义务有明确具体的规范,在全国进行统一普遍适用。
  (4)稳定性不同
  由于制定方式的不同,决定了刑事政策更为灵活,而稳定性较低,常常会根据社会形势的变化而发生变化。从宽严相济刑事政策来说,这种不稳定性也表现在宽与严的标准的不确定性,在某个时期,可能会突出宽的政策,而在另一个时期,严的政策可能又会适用得多一些。另外,随着社会的发展,宽严相济政策可能很快演变成其他的刑事政策。而对刑事法律来说,稳定性是其内在属性,也是良法应具有的价值目标之一。当然法律并非一成不变,但这种变化相对于政策来说则显得缓慢而保守。

2、如何理解宽严相济刑事政策对刑事法律的指导作用
  从政策与法的实践关系来看,政策对法律的指导作用是无容置疑的,但重点是起怎样的指导作用。本文认为这种指导作用可以分为两个层次,一是对立法的指导作用,二是对司法的指导作用。
  对于第一个层次,即宽严相济刑事政策对立法的指导作用,主要将体现在日后刑事法律的修改变更上,如刑法分则具体罪名处罚的修订,进一步区分重罪和轻罪,简化轻罪处理的司法程序,轻微犯罪非罪化的制度建设,社区矫正立法等等。对于这一点的理解,需要强调的是,宽严相济刑事政策虽然对立法起指导作用,但并不意味着在效力上高于法律。从宪政法治社会的严格逻辑上来说,法律制定的依据是宪法,而不是政策,执政党的意志想要上升为法律,如果这种意志是宪法范围内的,那么可以通过直接修改或制定法律来实现,而在体现为法律之前,政策不能被直接适用;但如果这种意志突破了宪法的精神成为一种全新的理念,那么它只能先对宪法产生影响,使宪法的修订加以体现,然后再通过宪法影响法律的制定,在宪法修订之前,这些政策至少在形式上是与宪法不一致的,因此,更不能直接作用于司法实践。否则,宪法的权威将不复存在,法治社会也只能是一句空话。
  对于第二层次的作用,即宽严相济刑事政策对司法的指导作用,是指司法者按宽严相济政策的精神来具体运用法律。既然是运用法律,当然就不能超出法律之外,可见,在这一层次上,宽严相济刑事政策的效力也是低于法律的,必须在法律限定的范围内运行。这一作用,与我国现有的司法解释或立法解释处于同样的地位,完全可以类比理解,只不过它更为抽象和原则。
  值得强调的是,宽严相济刑事政策虽然同时对立法和司法起指导作用,但这两种指导作用又是相对独立的,只有这样理解才能正确区分刑事政策与刑事法律的界限。许多人认为,宽严相济刑事政策既指导立法又指导司法,因此,显然高于法律,可以“有法律依法律,无法律依政策”[3],或者政策与法律有矛盾时选择政策至上。这些观念恰恰是对宽严相济刑事政策指导作用的错误理解,事实上,宽严相济刑事政策对立法的指导,仅限于立法者,对司法者而言,刑事政策是指导如何运用法律,这种运用法律,当然不能超越法律,其实是低于法律的。对于广大司法者而言,宽严相济刑事政策的指导作用只在第二个层次上产生效力,这也是他们面对政策的全部,政策也只能在这个限度内起作用,因此,在这个层次上,政策当然不能代替法律,政策是一种在法律范围内的低于法律的对法律的运用。
  当然,如上文所分析,任何政策,其本质属性决定了其有一种内在的突破法的界限的冲动,在实践中,政策与法律也并非总是协调一致。如在严打政策伊始,根据该政策所推出的《关于严惩严重危害社会治安的犯罪分子的决定》,直接加重了流氓罪、故意伤害罪、拐卖人口罪、非法制造、买卖、运输枪支、弹药、爆炸物罪、组织利用会道门、封建迷信反革命活动罪、引诱、容留、强迫妇女卖淫罪等危害社会治安犯罪的法定刑,对于这些犯罪“可以在刑法规定的最高刑以上处刑,直至判处死刑”,并且,该《决定》还规定了溯及既往的效力。[4]这些跟作为刑事基本法律的《刑法》都存在着直接的冲突和矛盾。同样,宽严相济刑事政策及以后的刑事政策仍然可能存在与“严打”政策相似的问题。作为政策制定者,如果放任政策对法律的随意突破,将使法律的权威难以确立,最终也会伤害到的政策本身的推行;作为司法者,如果不加分辨地信奉政策至上,将使法治社会的目标越走越远。特别是在刑事领域,由于受“打击犯罪=阶级斗争”的观念支配,在我国现有的司法体制下,公安、检察官甚至法官基于自身的立场,在某种程度上常常站在犯罪嫌疑人的对立面,从维护人权的角度来维护法律的权威变得苍白无力,当政策与法律发生冲突时,司法者往往不是法律的捍卫者,而是以高度的“政治觉悟”成为执行政策的急先锋。在这种情况下,正确引导司法者对刑事政策的理解,在观念上使刑事政策“退居二线”,对促进法治社会的建设显得尤为重要。

三、从法制传统理解宽严相济
  理解了宽严相济作为一种刑事政策本身所具有的法律地位和作用,进一步,宽严相济的含义也需要更深入的理解。从我国五千年的法制传统来看,宽严相济的宽和严都可以找到丰富的历史渊源,因此,正确理解宽严相济之含义,结合我国传统的法制思想能够起到较好的参考作用。
  (1)“宽”的含义浅析
  所谓的宽,即宽大,宽恕,从刑事法律上来说,是处罚从轻之意。从历史来看,早在夏朝,便有“眚灾肆赦”的刑事处罚原则,对因过失造成的犯罪或危害行为减免刑事责任[5]。到周朝,发展出“明德慎罚”的恤刑思想[6],并有矜老恤幼的刑法原则,据《周礼.秋官.司刺》规定:“壹赦曰幼弱,再赦曰老耄,三赦曰蠢愚”,《礼记.曲礼》有“悼与耄,虽有罪,不加刑焉。”[7],汉代则有“年八十以上,八岁以下,及孕者未乳,师、侏儒当鞠系者,颂系之。”[8]的恤刑原则。到唐代,则发展出比较系统的量刑原则,如刑事责任年龄,区分故意过失,区分首从,自首减免等[9]。从近代的革命法制传统来看,也有区分敌我矛盾和人民内部矛盾的划分,人民内部矛盾则从轻处罚,并且有“抗拒从严,坦白从宽”“惩办与宽大相结合”等原则。
  而对于宽严相济刑事政策中宽的当代理解,根据《最高人民检察院关于在检察工作中贯彻宽严相济刑事司法政策的若干意见》的规定,“对于初犯、从犯、预备犯、中止犯、防卫过当、避险过当、未成年人犯罪、老年人犯罪以及亲友、邻里、同学同事等纠纷引发的案件,符合不起诉条件的,可以依法适用不起诉,并可以根据案件的不同情况,对被不起诉人予以训诫或者责令具结悔过、赔礼道歉、赔偿损失。确需提起公诉的,可以依法向人民法院提出从宽处理、适用缓刑等量刑方面的意见”,可以说是对中国传统法制的一脉相承。特别是对于“老年人犯罪以及亲友”纠纷案件的从轻原则,是在现行《刑法》规定范围之外的,是直接对传统法制的肯定。
  为何对上述情况从轻处罚,这既有现实的需要也有法理的支撑。首先是基于犯罪人的人身危险性的考虑,如对于初犯、从犯、预备犯、中止犯、防卫过当、避险过当等情形从轻处罚,是因为相对于累犯、主犯、既遂犯、故意犯等主观恶性较小,因此其重新危害社会的人身危险性也较小,对其轻处不至于危害社会;其次,是传统礼治思想的影响,如“未成年人犯罪、老年人犯罪以及亲友、邻里、同学同事等纠纷引发的案件”从轻处罚,充分体现了矜老恤幼以及“亲亲、尊尊”的孔孟礼治思想,当然,按现代法理学解释,上述原则也有其合理性:未成年人因为其可塑性较强,而且心智不成熟,对其从轻处罚有利于日后的改造和挽救;老年人因其身体状况而社会危害性不大;亲友、邻里、同学同事等纠纷引发的案件则是由于本质上属于人民内部矛盾,亲友、邻里、同学同事间的关系本来较为亲密,较容易调和,从轻处罚在某种程度上有利于社会秩序的正常恢复和邻里关系的和谐共处;第三,对某些情形的从轻处罚有利于改造罪犯,促进破案,节约司法资源,如从轻处罚初犯,从犯,有利于引导其行为的合法化,而自首、立功等从轻则可以促进案件的尽快侦破,节约司法资源。此外,从预防犯罪的角度来看,对宽的适用也有其合理性。从世界范围来看,轻微犯罪非罪化,社区矫正制度,社会改造制度等机制的推广,其目的是尽量将轻微犯罪分子放到社会中进行改造,而不是羁押在看守所或监狱,这有利于避免犯罪分子交叉感染以及促进犯罪分子在改造完后尽快适应社会,不至因羁押太久而难以融入社会,重新走上犯罪的道路。
  当然,“宽”也并非越宽越好,如果对犯罪分子过于宽松,则可能会导致犯罪成本太低,使某些犯罪分子无所顾忌,使刑事制裁流于形式,这也会变相打击守法者的积极性。典型的如盗伐林木破坏森林资源类的犯罪,如果处罚过轻,不能使犯罪分子感觉到成本大于收益,很可能促使更多的人走上盗伐林木之路。
  (2)“严”的含义浅析
  所谓严,则是严厉,严格,从法律角度来说,是处罚从重之意,即对于某些犯罪进行超出常规的处罚或打击。从历史上看,从“严”的做法有两种表现形式。一种是对于某些类型的犯罪有选择性的从重处罚,另一种是对全部犯罪对象都从重。对于选择性的从重,如历朝历代均对“十恶”之罪即谋反,谋大逆,谋叛,谋逆,不道,大不敬,不孝,不睦,不义,内乱等十类犯罪从重惩处[10],此外,对于危害人身安全的杀人罪,危害财产安全的盗(包括抢劫,盗窃),职务犯罪的“赃”罪等,也是刑罚重中之重[11]。对全部犯罪对象从重,主要出现在特定的朝代或特殊历史时期,如奉行法家思想的秦国以及秦朝,推行严刑峻法。此外,在历史上改朝换代时期,统治者也常常用重刑试图压制老百姓的反抗。
近代以来,从“严”的做法主要体现在刑事特别法的颁布实施上,如袁世凯政府颁布的《惩治盗匪条例》,严厉镇压广大军民反对封建军阀统治和外国侵略活动,南京国民政府1927年颁布的《惩治盗匪暂行条例》、1928年颁布的《暂行反革命治罪法》等,主要针对共产党和进步革命群众进行镇压和惩处。[12]而新中国成立以来的从“严”,则主要表现在“严打”政策。
  那么,为何在某些情况下刑罚有从“严”的倾向呢?本文认为,这种做法除了有现实的需要之外,也有我国传统上重刑主义的影响。
  重刑主义主要源于法家的思想。法家从趋利避害的人性出发,认为“严刑重罚者,民之所恶也。”[13],由此得出:“今不知治者,皆曰重刑伤民,轻刑可以止奸,何必於重哉?此不察于治者也。夫以重止者,未必以轻止也;以轻止者,必以重止矣。是以上设重刑而奸尽止,奸尽止则此奚伤于民也?”[14] “行罚:重其轻者,轻者不至,重者不来,此谓以刑去刑,刑去事成。”[15]也就是说,对于犯罪,从重处罚能有效遏制时,从轻处罚未必能遏制,而如果从轻处罚能遏制,则从重处罚必然能够遏制,因此,刑罚应当从重,只有重刑轻罪,才能使轻微犯和重犯都不发生,进而达到以刑去刑的效果。并且认为,“行刑,重其重者,轻其轻者,轻者不止,则重者无从止矣,此谓治之于其乱也……重重而轻轻,则刑至而事生,国削。”[16]也就是说,罚当其罪也是不行的,只有重刑轻罪才能解决问题。这种思想推到极致,演变成秦国“刑弃灰于道”的真实实践。
  但暴政只能产生暴动,而不会产生治平,重刑主义早已被历史实践证伪,本文不再作更多的评论。值得强调的是,法家重刑思想的目的是为了达到“去刑”、“止奸”,用现代的话来说是为了完全消灭犯罪,这显然也是某种“乌托邦”式的幻想。但这种幻想仍然在人类思想史上占据重要影响,在当代许多人的观念里也能看到其影子。如,许多人认为一些轻微犯罪如小偷小摸之所以屡禁不止,完全是因为处罚太轻的缘故,特别是一些司法战线的同志有这样的观念,此外,许多人认为我国不仅不能取消死刑,还应该更广泛地适用死刑,否则,将会导致犯罪形势的恶化等等。在刑事政策上,如严打政策的出台,也是基于提高某些犯罪的刑罚等级可以从根本上减少这些犯罪的思想,在这种思路下,“1983年8月党中央决定以3年为期,组织三次战役,将七类严重犯罪‘从重从快,一网打尽’,进行了3年的严打斗争。”[17]从严打的初衷来看,是将打击犯罪作为敌我矛盾处理,将严打看成一场“战役”。战争,自然“不是你死,就是我亡”,只有将敌人从肉体上消灭,才能斩草除根。战争的性质也决定了获胜者能取得完全的胜利,完全可以将失败者消灭。但一轮又一轮的严打实践证明,社会犯罪并不能简单地等同于战争,它有不同于战争的自身规律和成因。在战争中,如果占有绝对优势的武器或者兵力,完全可能取得胜利,但是,打击犯罪,仅仅靠严刑峻法或者人力物力却难以取得完全的成效。历史上,“刑乱国用重典”也不能阻止朝代的更替,因此,刑罚的从“严”并不能够从根本上维护社会秩序,化解社会矛盾。
  事实上,许多犯罪跟人性有关,也与社会的公平正义有关,仅仅试图从刑这一方面去矫正则会失之过偏。国外犯罪心理学家将犯罪人分为三类:计算成本的理智型犯罪人;不计后果的理智型犯罪人;激情状态下的冲动型犯罪人。对后两种犯罪人,重刑并没有明显的效果。并且,对某些犯罪,如果处罚过重,导致罪刑失当,会使刑罚丧失正义性,可能会使犯罪分子变本加厉。如毒品犯罪,如果少量的毒品数量也施以较高的刑事处罚,可能会促使犯罪分子产生一种普遍的心理,就是“要么不作,要作就来一次大的”,导致毒品更加泛滥,也难以使犯罪分子被判刑后对处罚产生认同,对普通公民来说也不能形成罪有应得的共鸣。因此,过于严苛的刑罚可能反而导致法律本身的普遍不适用,造成犯罪屡禁不止的表象。
  当然,宽严相济中的“严”不等同于重刑主义,但是通过对重刑主义的分析以及历史上“从严”的实践,对理解现代刑事政策中的“严”仍具有启发和借鉴,借用唐律的说法,所谓“举重以明轻”。对宽严相济中“严”的理解,《最高人民检察院关于在检察工作中贯彻宽严相济刑事司法政策的若干意见》也提出了几类需要严厉打击的犯罪,如黑社会性质组织犯罪、恐怖犯罪、毒品犯罪以及杀人、爆炸、抢劫、强奸、绑架等等,如何掌握从严从重打击上述犯罪,笔者认为,要避免重刑主义的思想,切忌越严越好,越走越远,以致超出了法律或罪刑相适应的根本界限。
  (3)“宽严相济”的含义浅析
  宽严相济的含义,按照一般的理解,是指区别对待,宽与严分别适用,对某些犯罪或情节从重处罚,对另一些则从轻处罚。这种理解从我们刑事政策的历程来看是对以往强调严打刑事政策的一种调整,可以说有其积极一面。但本文认为,宽严相济并不是宽严并用,“相济”更不等同于“区别”。如上文分析,其实宽与严的区分自古即有,从古今中外的法制历史来看,宽与严的区分其实也是法律的一种内在属性,在古代叫做罚当其罪,在现代刑法上则叫作罪责刑相适应,是刑事法律的重要原则,因此,若将宽严相济刑事政策仅仅理解为宽与严的区分适用并没有多少实际意义。本文认为,宽严相济刑事政策的提出,重点在相济,相济者,相辅相成,相结合,相互助益之谓也,宽严相济刑事政策是统一的一个政策,而不是宽与严两个刑事政策的简单相加。
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黄山市物业管理办法

安徽省黄山市人民政府


政府令(第 49号)



  已经2012年11月14日市政府第60次常务会议审议通过,现予颁布,自2013年1月1日起施行。
  



                                     
市  长             

                                
2012年12月22日 



   
黄山市物业管理办法


第一章 总  则

  第一条 为了规范本市物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进和谐社区建设,根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和其他有关法律法规规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
  第三条 新建住宅区应当实行物业管理。没有实施物业管理的老旧小区,由区县人民政府组织整治,创造条件,逐步实行物业管理。在没有落实物业管理前,所在地街道办事处、乡镇人民政府或产权单位负责监管小区环境卫生及安全防范工作。
  鼓励机关、企事业单位办公区域,以及配套设施比较齐全的大厦、工业区、商业贸易区、旅游区、学校等其它物业,实行物业管理。
  第四条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作;区、县房产行政主管部门(含黄山风景区管委会、黄山经济开发区管委会确定的机构)负责本区域内物业管理活动的监督管理工作。
  规划、城管、工商、公安、环保、价格、质监、卫生、司法、民政、人防、园林等行政主管部门按照各自职责做好物业管理区域内的监督管理和行政执法工作。
  第五条 区、县人民政府应当把小区物业管理纳入社区管理范畴,实行物业服务属地管理。街道办事处、乡镇人民政府在区、县房产行政主管部门指导下,负责组织本区域内业主大会成立和业主委员会选举换届工作,指导和监督业主大会、业主委员会开展活动。
  第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立完善定期处理物业管理问题工作机制,涉及业主要求协调解决物业管理有关问题的,应当及时处理。居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。
  区、县房产行政主管部门应当建立投诉受理制度,对于涉及物业服务质量方面的投诉要及时给予处理并答复投诉者;涉及规划、城管、工商、公安、环保、价格、质监、卫生、人防、园林等部门依法处理的投诉,应当在5个工作日内移交相关部门处理并告知投诉者。
  第七条  区、县房产行政主管部门应当协同街道办事处、乡镇人民政府召开有关单位及业主委员会或者业主代表参加的物业管理联席会议,协调解决下列事项:
  (一)业主委员会未依法履行职责;
  (二)业主委员会未依法换届;
  (三)物业服务企业未依法退出和办理交接手续;
  (四)物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷;
  (五)其他需要协调解决的事项。
  第八条 街道办事处、乡镇人民政府可以在充分考虑建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本、业主意愿等因素,对需要整合的住宅小区进行科学合并,统一实施物业管理。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第九条 本办法中所称业主是指房屋所有权人。业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
  物业使用人在物业管理活动中应当遵守有关法律、法规和管理规约(含临时管理规约,下同) 的规定。  
  第十条 业主对物业管理区域共同部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:
  (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;
  (二)选举或者更换业主委员会委员;
  (三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;
  (四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业实施服务;
  (五)筹集、管理和使用专项维修资金;
  (六)申请改建、重建建筑物及附属设施;
  (七)申请分立或者合并物业管理区域;
  (八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
  决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项,应当分别经原物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  第十一条 新建物业,包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的物业管理区域,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域。
  本办法实施前,物业管理区域已经自然形成且无争议的,可以继续作为独立的物业管理区域。
  第十二条 物业管理区域内的全体业主成立业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主通过业主大会或者业主代表大会表决决定是否委托物业服务企业管理或实行自治管理。
  一个物业管理区域内业主较少,经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
  物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。业主代表应当在参加业主大会会议前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。凡需投票表决的事项,应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见,由业主代表收集并提交业主大会,作为投票时的表决依据。
  第十三条 符合《安徽省物业管理条例》规定的首届业主大会成立条件的,开发建设单位应当以书面形式报告物业所在地的房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府,并报送下列资料:
  (一)物业管理区域证明;
  (二)房屋及建筑物面积清册;
  (三)业主名册;
  (四)建筑规划总平面图;
  (五)交付使用共用设施设备的证明;
  (六)物业管理用房配置证明;
  (七)其他有关的文件资料。
  第十四条 街道办事处、乡镇人民政府应在收到书面报告30日内,负责组织成立首次业主大会会议筹备组。
  筹备组一般由5名成员组成,其中社区居民委员会或村民委员会代表、建设单位代表各1名,业主代表3名。筹备组组长由社区居民委员会或村民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。
  筹备组中的业主代表由街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会组织业主推荐。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处或乡镇人民政府协调解决。
  首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
  第十五条 业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权,具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
  第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。
  在规定的期限内未参与表决的业主,视同放弃投票权。
  第十七条 业主大会的决定应当在物业管理区域内及时公告,并以书面形式报送所属居民委员会备案。
  第十八条 业主委员会应当由5—11人单数组成,不得从事与物业管理无关的活动。
  业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过3年,可连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
  业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生。
  第十九条 业主委员会在物业管理活动中按照国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《业主和业主委员会指导规则》等规定履行职责,并承担相应义务。
  第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起10日内,持下列有关资料向所在地的区、县房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府办理备案手续:
  (一)业主大会、业主委员会选举情况报告;
  (二)业主大会议事规则;
  (三)业主公约;
  (四)业主大会的决定;
  (五)业主委员会组成人员的基本情况。
  第二十一条 业主委员会办理备案手续后,可持街道办事处或乡镇人民政府出具的备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
  业主大会印章可由属地街道办事处代为保管;业主委员会印章由业主委员会保管。
  业主委员会任期内发生变更的,应当自变更之日起20日内将变更内容报告备案部门。
  第二十二条 业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
  第二十三条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公示,接受业主监督。
  工作经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
  第二十四条 业主委员会任期届满60日前,物业所在地街道办事处或乡镇人民政府应当督促或组织其换届。
  业主委员会委员如因资格终止或业主委员会换届,街道办事处、乡镇人民政府应当指导、督促其办理档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交手续;对拒不移交的,其他业主委员会委员、新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
  第二十五条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当配合相关社区居民委员会或村民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居民委员会或村民委员会开展工作,作出的决定应当书面告知社区居民委员会或村民委员会。

第三章 前期物业管理

  第二十六条 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前由开发建设单位选聘的物业服务企业所开展的物业管理活动。
  第二十七条 新建小区在办理预售许可证前,建设单位应当通过招投标选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
  投标人少于3个或者建筑面积在5万平方米以下的住宅物业、建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业,经物业所在地房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
  第二十八条 前期物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,将招标公告、招标邀请书、招标文件及其他有关材料报房产行政主管部门审核备案。
  第二十九条 前期物业服务企业应当按照中标价格或者协议收费价格收取前期物业服务费用。
  建设单位销售物业时,不得承诺减免物业服务费用。
  第三十条 建设单位应当承担所委托物业管理项目的前期介入费用、接管验收费用、物业服务企业的开办费用及项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足等补贴。各项费  用和补贴的具体标准及支付方式由建设单位与物业服务企业根据项目规模、配套等因素协商确定并在前期物业服务合同中进行约定。
  第三十一条 建设单位在销售物业时,应当将《前期物业服务合同》、《临时管理规约》向买受人明示并予以说明。 
  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当就遵守《临时管理规约》予以书面承诺。
  第三十二条 前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件,经物业买受人签字确认,对房屋买卖双方和物业服务企业均具有约束力。
  前期物业服务在首次业主大会未成立前,因故终止合同的,提出解除合同的一方应当提前90日书面告知合同另一方。建设单位应当及时选聘不低于原资质、并经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的物业服务企业继续管理小区,物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定的标准执行。
  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止后10日内,将物业管理用房和物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及相关资料移交给新聘用的物业服务企业。
  建设单位应当将前期物业服务企业更换情况及时书面报告区、县房地产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会,并办理备案。
  第三十三条 前期物业服务企业承接新建物业项目,应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时整改。
  (一)物业共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;
  (二)物业共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;
  (三)物业共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闲娱乐设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等;
  (四)物业管理用房及其它公共房产和设施设备。
  建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同,应当包含物业承接查验内容,承接查验的具体结果应有详细记录,明确责任和维修时间。
  前期物业服务企业应当将查验情况书面报送区、县房地产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案。
  第三十四条 建设单位在申领商品房预售许可证前,应当向房产行政主管部门报送下列材料:
  (一)建设单位与物业管理服务企业签订的前期物业服务合同;
  (二)临时管理规约;
  (三)标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图;
  (四)物业服务项目招投标情况书面材料。
  第三十五条 建设单位在商品房价格备案时,应当将按照规划要求配套建设的车库、车位、会所等是否计入商品房销售成本予以明确,并在商品房销售现场予以明示。
  第三十六条 建设单位必须在办理项目综合验收备案前,向物业服务企业移交物业管理用房、共用设施设备清单及下列资料,物业服务企业应将移交结果向行政主管部门审核备案。
  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图及其它竣工验收资料;
  (二)供水、供电、供气、通信、有线电视等供用合同(协议);消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议,共用设施设备的安装、使用和维护保养(含窨井设施检测报告和产品合格证明)等资料; 
  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  (四)承接查验所必需的其他资料。
  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
  第三十七条 建设单位应当将与施工单位在施工合同中商定的物业工程质量保修金全额专户存储。物业工程质量保修金提取的比例与管理使用办法,由市住房和城乡建设委员会另行制定。
  第三十八条 建设单位应当将通过竣工验收合格后的房屋交付物业买受人,并按国家规定提供工程质量保修书和物业使用说明书,明确保修期限和保修范围,承担房屋的保修责任。
  第三十九条 物业管理用房的具体位置应在规划设计平面图纸上明确标注,并在项目经济指标中注明其面积。对建设规模较大、由多个相对独立组团构成的物业项目,应以方便业主为原则,按照单个独立组团建筑面积分别规划配置物业管理用房。
  建设单位移交物业管理用房,不得收取任何费用。
  第四十条 物业管理用房应当满足下列要求。
  (一)物业管理用房的配置:其中经营性用房的比例不得少于物业管理用房的20%,业主委员会办公用房建筑面积为20—30平方米,产权属小区全体业主共有。
  (二)物业管理用房应考虑便利业主,设置在小区中心区域或主要出入口位置,层高不少于2.6米,具备采光、通风、通水、通电、通信、排污等正常使用功能和基本的办公条件。不得将楼梯间、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、半地下室、车棚、车库、人防工程以及室内层高不足2.6米等不符合办公条件或无法办理产权登记手续的房屋作为物业管理用房。
  第四十一条 新建住宅小区入住条件必须达到水、电供应正常,道路通畅,与施工场地有明显分界隔离设施。供水、供电、供气等必须实行一户一表制。
  第四十二条 供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收费。经平等协商,物业服务企业接受委托代收上述费用的,可以向委托单位收取手续费,但不得向业主收取额外费用。
  物业服务区域内用于小区公共照明、电梯运行、卫生保洁等非经营性的用水、用电等执行居民用水、用电价格。
  第四十三条 住宅小区由建设单位投资建设的室外配电设施,其投资已摊入建房成本,产权属于居民共有,供电企业应无偿与建设单位办理移交手续,并负责日常运行管理。

第四章  物业服务

  第四十四条 物业服务企业应当依法取得资质证书,并在资质等级许可的范围内从事物业管理服务活动。从事物业管理的人员,应当依法取得职业上岗证书。 
  物业服务企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让资质证书。物业服务企业应当在经营服务场所公示法人营业执照、资质证书和有关专业人员的职业资格证书。
  市房产行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统,对物业服务企业实行动态监督管理。
  第四十五条 外地物业服务企业进入本市从事物业服务活动的,在接管项目前必须持以下证件到市房产行政主管部门备案,获批准后方可从事与物业服务资质相符的物业服务工作,并接受当地房产行政主管部门的监督。
  (一)营业执照副本原件;
  (二)资质证书副本原件;
  (三)企业机构代码副本原件;
  (四)上年度公司财务报表原件;
  (五)接管本地项目的人员配置清册及相关上岗证件;
  (六)公司注册地物业服务主管部门对企业业绩和诚信评议函;
  (七)其他相关业绩证明材料。
  第四十六条 选聘物业服务企业应当由业主大会决定。
  业主委员会将拟选聘的物业服务企业以及拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容需要变更的,业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示,并按照业主大会规定的程序确认变更合同。
  前款规定的公示时间不少于10日。
  业主委员会应当参照市房产行政主管部门制定的物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。签订合同时,应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务  企业的决定和业主委员会的合法证明。
  物业服务企业应当在合同签订之日起15日内,将物业服务合同报区、县房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案。
  第四十七条 物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业,但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
  第四十八条 物业服务企业应当明码标价,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。
  第四十九条 物业服务合同期限届满前3个月,业主委员会应当召集业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的,应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的,应当依法重新选聘新的物业服务企业。
  物业服务企业在合同到期后不愿继续进行服务的,应提前3个月书面告知业主委员会做好另行选聘物业服务企业相关工作。合同双方没有作出是否续聘决定的,原物业服务合同继续履行,履行期间的双方权利和义务按照原物业服务合同执行。
  物业服务企业退出物业服务时,业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的,街道办事处或乡镇人民政府应当组织做好小区清扫保洁、垃圾清运、安全保卫等基本服务工作,并继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业。
  第五十条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受原物业服务企业进行服务的,物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务,并撤出物业管理区域:
  (一)现场查验物业共用部位、共用设施设备;
  (二)移交物业服务期间形成的使用、维保和定期检验等工作记录资料;
  (三)移交本办法第三十六条规定的相关资料;
  (四)结清预收、代收的有关费用清册;
  (五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。
  物业服务企业未办理交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
  原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。
  原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新的物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,可依法提起诉讼或者申请仲裁。街道办事处或乡镇人民政府和区、县房产行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
  第五十一条 区、县房产行政主管部门对以下物业服务投诉应予受理:
  (一) 物业服务企业不按照合同约定标准、内容提供服务的;
  (二) 物业服务企业损坏、隐匿、销毁应当移交的资料、财物的;
  (三) 物业服务企业未经业主大会同意擅自改变物业管理用房用途的;
  (四)物业服务企业挪用房屋专项维修资金的;
  (五)物业服务企业未经业主大会同意擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的;
  (六)物业服务企业将一个物业管理区域的物业服务项目全部委托给他人的;
  (七) 物业服务企业或房地产开发企业与物业服务招标人或者其他物业服务投标人相互沟通,以不正当手段围标、串标、违法中标的;
  (八)物业服务合同终止时,不按照规定移交物业管理用房和有关资料的;
  (九)法律、法规规定的其他情形。
  物业服务企业有以上行为之一,经房产行政主管部门查实后拒不进行整改的,列入不诚信物业服务企业档案,禁止接管新的项目,并按照有关规定依法作出处理。
  第五十二条 房产行政主管部门对物业服务企业是否按合同约定执行物业服务等级标准和相应的物业服务收费标准,实行年度考评制度。
  第五十三条 物业服务费用可以在物业服务合同中约定采取包干制或酬金制等形式。
  第五十四条 物业服务收费应当区分不同的物业的服务项目和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
  住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等收费实行政府指导价,非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。
  政府指导价由价格行政主管部门会同同级房产行政主管部门根据物业服务等级标准确定,并适时进行调整和公布。具体收费标准在物业服务合同中约定,报价格行政主管部门、房产行政主管部门备案。
  物业服务企业应当按照价格主管部门规定,实行明码标价公示制度。
  第五十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定。
  第五十六条 已交付业主的物业,物业服务费由业主承担。未交付业主的物业,物业服务费由建设单位承担。
  前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续时间为准。

第五章 物业的使用与维护

  第五十七条 业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准的用途或房屋权属证书载明的用途使用物业,不得擅自将住宅房改为经营性用房。业主将住宅房屋改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意,任何部门不得批准住宅房屋改变为经营性用房。
  未取得营业执照或营业执照经营场所与实际工作地点不相符,擅自在住宅室内从事经营性活动的,工商部门应予查处。
  第五十八条 车辆在物业管理区域内停放管理等事项,由业主大会决定。成立业主大会前,车辆停放管理等事项由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中进行约定,报价格行政主管部门审核后执行。车主对车辆有保管要求的,由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
  第五十九条 占用业主共有道路、绿地或者其他场地用于停放汽车的车位,属于物业区域内的业主共有,仅供本物业管理区域内的业主、物业使用人使用,不得出售给物业管理区域外的单位或者个人。
  物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放,不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响物业管理区域道路通行或者公共安全的,物业服务企业有权按合同或管理规约的约定要求公安部门进行处理,由此产生的费用由车主承担。
  第六十条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权,建设单位和物业服务企业不得擅自处分。
  任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的广场、道路、绿地等相关共用设施和场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘相关共用设施和场地的,应当事先书面告知物业服务企业或业主委员会,按有关规定报相关部门批准后方可施工,并在约定的期限内恢复原状;造成损失的,应当给予相应赔偿。
  第六十一条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定对共用部分进行定期检查、养护、维修。当出现影响观瞻、危及安全、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情形时,应当及时维修、养护并采取必要措施实行安全防范。
  物业服务企业或业主委员会对物业共用部分进行维修养护时,相关业主和物业使用人必须给予配合。因阻挠维修、养护造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复并赔偿损失。
  第六十二条 物业保修期满后,专有部分由业主自行维修;共用部位、共用设施设备由物业服务企业根据国家规定或物业合同的约定进行维修养护。符合房屋专项维修资金使用条件需要大修更新改造的,可以按照规定的程序申请使用房屋专项维修资金。
  市、区县人民政府每年应投入一定的资金,对旧住宅小区进行整治,完善其配套设施设备,积极推行物业管理。
  第六十三条 业主或者物业使用人在进行装饰装修前应当事先书面告知物业服务企业。物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项。
  物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查。对业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定进行违章装修的,物业服务企业应当及时制止,向有关行政主管部门报告;对拒不改正的,物业服务企业有权按照管理规约的规定,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
  第六十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况,应采取应急措施进行抢修,房屋专项维修资金使用渠道按照《黄山市房屋专项维修资金管理办法》规定执行。
  (一)屋面防水损坏造成大面积渗漏的;
  (二)电梯出现故障危及人身安全,特种设备管理部门要求对电梯进行大修和更新、改造的;
  (三)给排水管道严重堵塞或高层住宅水泵损坏导致供水中断,影响业主正常生活的;
  (四)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备进行大修、更新、改造的。
  第六十五条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。
  物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。业主办理产权转移时应向产权登记机构提供物业服务费结清证明。
  第六十六条 业主或者物业使用人使用物业,应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。
  物业管理区域内发生损害公共利益或者他人合法权益的行为时,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权劝阻、制止和投诉;制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法予以处理。

第六章 法律责任

  第六十七条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
  业主大会、业主委员会和物业服务企业,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养家禽、违章搭建、侵占通道等违反管理规约或损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,经社区居民委员会调解不成,可以依法向人民法院提起诉讼或仲裁机构申请仲裁。
  第六十八条 业主、物业使用人应当按照(前期)物业服务合同的约定及时交纳物业服务费,不得以超出(前期)物业服务合同约定内容以外的问题为由,拒绝履行依约交纳物业服务费义务,损害其他业主的利益。逾期未缴纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉或依据仲裁协议申请仲裁。
  业主大会会议代表和业主委员会委员不及时足额交纳物业服务费,经教育不予改正的,业主大会应当依法罢免其代表或委员资格。
  第六十九条 业主委员会不履行或者无法履行职责的,物业所在地街道办事处或乡镇人民政府应当责令其限期履行职责;逾期仍不履行的,街道办事处或乡镇人民政府应当指导并组织召开业主大会会议,决定有关事项。
  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
  第七十条 未经业主大会许可,业主委员会、物业服务企业擅自利用小区共用部位共用设施设备从事经营活动的,由区、县房产行政主管部门责令限期改正,所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。
  第七十一条 外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动未在市、区县房产行政主管部门办理备案的,房产行政主管部门应当责令其限期改正并予通报。
  第七十二条 房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第七十三条 在物业管理活动中,当事人对相关行政管理部门的行政处理不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
  第七十四条 违反本办法规定,有关法律法规或规章已设定处罚规定的,从其规定。

第七章 附  则

  第七十五条 本办法所称物业共用部分,是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。
  第七十六条 本办法有关专业用语的含义:
  包干制:是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
  酬金制:是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
  物业综合服务费:是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,为物业管理区域的业主提供共用部位共用设施设备的日常养护维修、卫生保洁、安全防范和绿化养护等具有公共性服务而向业主收取的费用。
  第七十七条 本办法由黄山市住房和城乡建设委员会负责解释,自2013年1月1日起施行。



大同市人民代表大会常务委员会关于修改《大同市城市节约用水管理条例》的决定

山西省大同市人大常委会


大同市人民代表大会常务委员会关于修改《大同市城市节约用水管理条例》的决定


(2003年4月25日大同市第十一届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过 2003年5月22日山西省第十届人民代表大会常务委员会第四次会议批准)



根据《大同市地方立法条例》的有关规定,结合我市实际,决定对《大同市城市节约用水管理条例》作如下修改:

1、条例中“建设行政主管部门”修改为“市城市节约用水行政主管部门”。

2、第六条增加一款,作为第三款:“城市规划区范围内的地下水超采区,严禁新建、改建、扩建取用地下水的建设项目,不得增加地下水取水量,严禁开凿新水井,逐渐取消自建设施供水。”

3、第七条第(三)项修改为:“审批、制定,下达用水单位的节约用水计划并考核节约用水计划执行情况;”

4、第十条修改为:“市城市节约用水行政主管部门根据市水行政主管部门和发展计划主管部门制定的水资源统筹规划和年度用水计划,制定本城市节约用水发展规划和节约用水年度计划,报市人民政府批准后实行。

5、第十一条修改为:“市城市节约用水行政主管部门应当依据省政府公布的行业综合用水定额,结合本市实际,加强对行业综合用水定额和单项用水定额的管理。”

6、第十二条修改为:“市城市节约用水行政主管部门根据城市年度用水计划,结合行业综合用水定额,下达用水单位节约用水的年、季、月度的用水计划,并定期考核。”

7、第三十条第一款修改为第十三条:“用水单位应当向市城市节约用水行政主管部门申请办理用水计划。未取得用水计划或超出用水计划的,应当缴纳超计划用水累进加价水费。超计划用水,市城市节约用水行政主管部门依照下列规定征收超计划用水累进加价水费:

(一)不足百分之十的,按水价的二倍收费;

(二)不足百分之二十的,按水价的四倍收费;

(三)不足百分之三十的,按水价的六倍收费;

(四)不足百分之四十的,按水价的八倍收费;

(五)超过百分之四十的,按水价的十倍收费。

超计划用水累进加价水费的水价标准,根据用水性质按城市供水水价计算。

逾期不缴纳累进加价水费的,市城市节约用水行政主管部门按日加收千分之五的滞纳金。”

长期超计划用水的单位应当采取有效措施,降低取用水量。

8、第十四条修改为:“用水单位调整用水计划,由市城市节约用水行政主管部门在当年取水计划总量范围内审核批准。单位自建供水设施的,应当严格实行用水计划管理,用水计划量不得超过取水许可量。”

9、第三十条第二款修改为第十六条:“用水单位需要增加用水量和新建单位用水的,应当提前30日向市城市节约用水行政主管部门申请用水计划指标。

未取得用水计划的用水户或者建设项目,供水部门不得擅自为其供水;已用水的,其用水量按超计划用水征收累进加价水费。”

10、第十六条修改为第十七条:“用水单位和个人未经市城市节约用水行政主管部门审核批准不得擅自增加、转让用水计划指标和改变用水计划规定的用水性质。”

11、第二十条修改为第二十一条第一款:“用水单位应当按照规定使用、维护、更新改造节约用水设施,保证节约用水设施的正常运行。未经市城市节约用水行政主管部门批准,不得擅自停止使用或者拆除节约用水设施。经营餐饮、洗浴、游泳、水上娱乐、洗车等业务的用水户,必须安装节约用水设施。”

12、第二十一条修改为第二十三条:“新建、扩建、改建建设项目,应当制定节水措施方案,配套建设节水设施,采用节水型设备的器具,经市城市节约用水行政主管部门审核同意后,方可向市计划、规划、土地、建设及水行政主管部门办理相关手续。

新建、扩建、改建的建设项目的节水设施,应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。

建设项目竣工后,市城市节约用水行政主管部门应当参与综合验收。节水设施未经验收或验收不合格的不得投入使用,供水部门不得为其供水。”

13、第二十三条、第二十七条合并后作为第二十五条,并增加了第(四)项:“其他具备使用中水条件的。”

14、第二十四条修改为第二十六条,并增加一款:“城市绿地、树木和花卉的浇灌用水应当推行喷灌,滴灌等节水灌溉方式。”

15、第二十六条修改为第二十七条“单位用水应当安装计量水表,住户应当安装分户计量水表,计量水表应当经法定计量检测单位检测合格,并按照国家规定的周期进行检定。城市居民生活用水按户计量收费,不得实行用水包费制,逐步实行阶梯式计量水价。”

16、新增了第二十八条:“因水表发生故障或其他原因无法抄表计量的,市城市节约用水管理机构应责令排除故障,当月水量按前三个月平均用水量计算;逾期不排除的,所用水量按月管径流量的实际使用天数计算。”

17、新增了第三十一条:“市城市节约用水行政主管部门的工作人员,依法履行监督检查职责时,有权采取以下措施:

(一)要求被检查单位提供有关文件、证照、资料;

(二)要求被检查单位就执行有关法律、法规、规章的有关问题作出说明;

(三)进入被检查单位的生产场所进行调查;

(四)责令被检查单位停止违法的行为,履行法定义务。

(五)查抄用水单位的计量水表。”

18、新增了第三十二条:“有关单位或个人对城市节约用水监督检查工作人员依法进行的监督检查工作应当给予配合,不得拒绝或者阻碍城市节约用水监督检查人员依法执行职务。”

19、第三十六条修改为第三十四条:“违反本条例规定,有下列行为之一的,市城市节约用水行政主管部门给予警告或者处以一万元以上两万元以下罚款:

(一)直接排放生产过程中的间接冷却水的;

(二)应当建设中水设施而未建设的。”

20、第三十八条修改为第三十五条:“因供水、用水设施、设备损坏未及时抢修造成用水浪费的,市城市节约用水行政主管部门对城市公共供水、自建设施供水或用水单位处以五千元以上三万元以下罚款。”

21、新增了第三十六条:“建设项目的节水设施没有建成或者没有达到国家规定的要求或未经验收擅自投入使用的,市城市节约用水行政主管部门责令停止使用,限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款。”

22、新增了第三十七条:“违反本条例规定,有下列行为之一的,由城市节约用水行政主管部门责令限期改正,并可限制或者核减其用水计划;逾期不改正的,可停止其供水:

(一)违反规定擅自供水的;

(二)擅自转让用水计划指标的;

(三)未经批准擅自改变用水性质的;

(四)长期超计划用水不采取有效措施的;

(五)应当进行水平衡测试而未进行测试的。”

23、第四十二条修改为第三十九条:“本市城市规划区以外的各县、区人民政府所在地的城镇和工矿区的节约用水管理工作,参照本条例执行。”

24、删去了第七条第(九)项:“负责本市城市规划区内取用地下水的核准。”

25、删去了第十三条:“单位自建供水设施取用城市规划区内地下水的,须经市建设行政主管部门核准后,由市水行政主管部门办理取水许可证手续。

新建、扩建、改建项目需要取用城市规划区内地下水的,在向市水行政主管部门提出取水许可预申请前,须经市建设行政主管部门审核同意并签署意见。”

26、删去了第二十九条:“城市排水设施实行有偿使用,具体收费标准按有关规定执行。”

27、删去了第三十四条:“违反本条例规定,未经市建设行政主管部门核准同意取用城市规划区内地下水的,市建设行政主管部门给予警告或者处以一千元至五千元的罚款;仍不纠正的,停止取用水并处以五千元至一万元的罚款;如有营业性收入的,没收违法所得并处以违法所得三至五倍的罚款。”

28、删去了第三十五条:“违反本条例规定,有下列行为之一的,市建设行政主管部门给予警告或者处以五千元以上一万元以下罚款:

(一)应当进行水平衡测试而未进行测试的;

(二)单位管辖的居民生活用水,未安装分户计量水表、未按计量收费的;

(三)单位及其管辖的居民生活用水使用国家已明令淘汰的用水设备和器具的。”

29、删去了第三十七条:“违反本条例第二十四条和第二十六条第二款规定的,市建设行政主管部门处以按管径额定流量水费额二倍至五倍的罚款。”

30、删去了第三十九条:“未按期安装使用节水型用水设备和器具的,市建设行政主管部门处以日用水水费额二倍至五倍的罚款。”

31、删去了第四十条:“当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议或者不提起诉又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。”

此外,根据需要,还对部分条款的顺序作了调整。

本决定报山西省人民代表大会常务委员会批准后,《大同市城市节约用水管理条例》根据本决定作相应修改,重新公布。



附:大同市城市节约用水管理条例(2003年修正本)

(1996年10月17日大同市第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 1996年12月3日山西省第八届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准 根据2003年4月25日大同市第十一届人民代表大会常务委员会第三十五次会议《关于修改〈大同市城市节约用水管理条例〉的决定》修正 2003年5月22日山西省第十届人民代表大会常务委员会第四次会议批准)

第一章 总则

第一条 为加强城市节约用水管理工作,保护和合理利用水资源,促进国民经济和社会发展,根据国家有关法律和法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条 在本市城市规划区内使用公共设施供水及自建设施供水的单位和个人,必须遵守本条例。

第三条 本市实行计划用水,厉行节约用水,并优先保障城市居民生活用水,统筹兼顾工业和其他用水。

第四条 各级人民政府应当加强对城市节约用水工作的领导,把城市节约用水纳入国民经济和社会发展计划。

第五条 各级人民政府和用水单位,应当开展节水周活动,认真做好城市节约用水的宣传教育工作,提高公民节约用水意识。

第六条 各级人民政府鼓励和支持对城市节约用水技术、设施、设备、器具的研究、开发和推广使用,提高城市节约用水的科学技术水平。

城市用水大力推行采用节水先进技术、工艺和设备,逐步淘汰落后的、耗水量高的工艺、产品和设备,城市规划区内严格限制高耗水项目的建设。

城市规划区范围内的地下水超采区,严禁新建、改建、扩建取用地下水的建设项目,不得增加地下水取水量,严禁开凿新水井,逐渐取消自建设施供水。

第七条 市城市节约用水行政主管部门主管本市城市节约用水工作,业务上受市水行政主管部门指导。其主要职责是:

(一)贯彻执行有关城市节约用水的法律、法规、规章;

(二)编制并组织实施城市节约用水规划,编制各类用水定额草案;

(三)审批、制定、下达用水单位的节约用水计划并考核节约用水计划执行情况;

(四)监督、检查、指导城市节约用水工作;

(五)开展城市节约用水的宣传教育和调查研究工作;

(六)推广先进的节约用水技术和经验;

(七)负责对本市新建、扩建和改建工程中配套建设的节约用水设施的竣工验收;

(八)负责管理城市节约用水项目发展基金。

市节约用水管理机构可以受市城市节约用水行政主管部门的委托,具体负责本市城市节约用水的管理工作。

市人民政府其他有关行业行政主管部门应当按照各自职责分工,协同城市节约用水行政主管部门做好城市节约用水管理工作。

第八条 任何单位和个人对违反本条例的行为,均可以检举和控告。

第九条 在城市节约用水工作中做出显著成绩的单位和个人,由市人民政府给予表彰和奖励。

第二章 计划用水

第十条 市城市节约用水行政主管部门根据市水行政主管部门和发展计划主管部门制定的水资源统筹规划和年度用水计划,制定本城市节约用水发展规划和节约用水年度计划,报市人民政府批准后实行。

第十一条 市城市节约用水行政主管部门应当依据省政府公布的行业综合用水定额,结合本市实际,加强对行业综合用水定额和单项用水定额的管理。

第十二条 市城市节约用水行政主管部门根据城市年度用水计划,结合行业综合用水定额,下达用水单位节约用水的年、季、月度的用水计划,并定期考核。

第十三条 用水单位应当向市城市节约用水行政主管部门申请办理用水计划。未取得用水计划或超出用水计划的,应当缴纳超计划用水累进加价水费。超计划用水,市城市节约用水行政主管部门依照下列规定征收超计划用水累进加价水费:

(一)不足百分之十的,按水价的二倍收费;

(二)不足百分之二十的,按水价的四倍收费;

(三)不足百分之三十的,按水价的六倍收费;

(四)不足百分之四十的,按水价的八倍收费;

(五)超过百分之四十的,按水价的十倍收费。

超计划用水累进加价水费的水价标准,根据用水性质按城市供水水价计算。

逾期不缴纳累进加价水费的,市城市节约用水行政主管部门按日加收千分之五的滞纳金。

长期超计划用水的单位应当采取有效措施,降低取用水量。

第十四条 用水单位调整用水计划,由市城市节约用水行政主管部门在当年取水计划总量范围内审核批准。单位自建供水设施的,应当严格实行用水计划管理,用水计划量不得超过取水许可量。

第十五条 因基本建设等需要临时增加用水的,应当向市城市节约用水行政主管部门申请临时用水计划指标,经批准后方可用水,并计量考核。

第十六条 用水单位需要增加用水量和新建单位用水的,应当提前30日向市城市节约用水行政主管部门申请用水计划指标。

未取得用水计划的用水户或者建设项目,供水部门不得擅自为其供水;已用水的,其用水量按超计划用水征收累进加价水费。

第十七条 用水单位和个人未经市城市节约用水行政主管部门审核批准不得擅自增加、转让用水计划指标和改变用水计划规定的用水性质。

第十八条 日用水量在十立方米以上和经市城市节约用水行政主管部门确定为进行水平衡测试的用水户,应当进行水平衡测试,并定期进行复测。

前款规定的单位在产品结构或者工艺发生变化时,应当在六个月内进行水平衡复测。

第三章 节约用水

第十九条 有关行业行政主管部门和用水单位应当制定本行业和本单位的节约用水发展规划和节约用水年度计划,经市城市节约用水行政主管部门审定后组织实施。

第二十条 用水单位应当加强本单位的节约用水管理工作,确定专门机构或者人员具体负责本单位的节约用水工作。

第二十一条 用水单位应当按照规定使用、维护、更新改造节约用水设施,保证节约用水设施的正常运行。未经市城市节约用水行政主管部门批准,不得擅自停止使用或者拆除节约用水设施。经营餐饮、洗浴、游泳、水上娱乐、洗车等业务的用水户,必须安装节约用水设施。

各工业用水企业应当把节约用水技术改造纳入企业技术改造计划中,每年从企业更新改造资金中划出一定比例用于节约用水技术改造。

第二十二条 用水单位和个人应当安装使用质量合格的节水型用水设备和器具。

禁止使用国家已明令淘汰的用水设备和器具。

第二十三条 新建、扩建、改建建设项目,应当制定节水措施方案,配套建设节水设施,采用节水型设备的器具,经市城市节约用水行政主管部门审核同意后,方可向市计划、规划、土地、建设及水行政主管部门办理相关手续。

新建、扩建、改建的建设项目的节水设施,应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。

建设项目竣工后,市城市节约用水行政主管部门应当参与综合验收。节水设施未经验收或验收不合格的不得投入使用,供水部门不得为其供水。

第二十四条 工业生产用水应当循环使用,一水多用,在保证用水质量标准的前提下,提高水的重复利用率。生产过程中的间接冷却水,应当回收利用。工业用水的重复利用率低于百分之五十的,不得再增加用水量;工业用水的重复利用率低于百分之七十的,必须限期达标。

第二十五条 积极开展污水资源化的研究和开发,加强对不同层次净化污水处理设施的建设,提高净化污水利用率。

符合以下条件的单位,应当建设中水设施,积极利用中水:

(一)宾(旅)馆、饭店、商店、公寓、综合服务楼及高层住宅等建筑面积在二万平方米以上的;

(二)机关、科研单位、大专院校和大型综合型文化、体育设施的建筑面积在三万平方米以上的;

(三)住宅小区规划人口在三万人以上(或者中水回用量每日在七百五十立方米以上)的;

(四)其他具备使用中水条件的。

第二十六条 基本建设用水,建设单位应当安装计量水表和阀门,清洗、浸泡沙石等建筑材料应当使用容器,严禁长流水。

城市绿地、树木和花卉的浇灌用水应当推行喷灌、滴灌等节水灌溉方式。

第二十七条 单位用水应当安装计量水表,住户应当安装分户计量水表,计量水表应当经法定计量检测单位检测合格,并按照国家规定的周期进行检定。城市居民生活用水按户计量收费,不得实行用水包费制,逐步实行阶梯式计量水价。

第二十八条 因水表发生故障或其他原因无法抄表计量的,市城市节约用水管理机构应责令排除故障,当月水量按前三个月平均用水量计算;逾期不排除的,所用水量按月管径流量的实际使用天数计算。

第二十九条 城市供水企业和用水单位应当做好供水设施的养护、维修、管理工作,减少水的漏损量。

第三十条 供水、用水单位应做好节约用水统计工作,建立健全用水原始记录和统计台帐,定期向市城市节约用水行政主管部门填报供水、用水统计报表。

第三十一条 市城市节约用水行政主管部门的工作人员,依法履行监督检查职责时,有权采取以下措施:

(一)要求被检查单位提供有关文件、证照、资料;

(二)要求被检查单位就执行有关法律、法规、规章的有关问题作出说明;

(三)进入被检查单位的生产场所进行调查;

(四)责令被检查单位停止违法的行为,履行法定义务。

(五)查抄用水单位的计量水表。

第三十二条 有关单位或个人对城市节约用水监督检查工作人员依法进行的监督检查工作应当给予配合,不得拒绝或者阻碍城市节约用水监督检查人员依法执行职务。

第三十三条 用超计划累进加价水费的积累建立城市节约用水项目发展基金,专项扶持节约用水新工艺、新设备的开发和节约用水设施的建设改造。

第四章 法律责任

第三十四条 违反本条例规定,有下列行为之一的,市城市节约用水行政主管部门给予警告或者处以一万元以上两万元以下罚款:

(一)直接排放生产过程中的间接冷却水的;

(二)应当建设中水设施而未建设的。

第三十五条 因供水、用水设施、设备损坏未及时抢修造成用水浪费的,市城市节约用水行政主管部门对城市公共供水、自建设施供水或用水单位处以五千元以上三万元以下罚款。

第三十六条 建设项目的节水设施没有建成或者没有达到国家规定的要求或未经验收擅自投入使用的,市城市节约用水行政主管部门责令停止使用,限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款。

第三十七条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由城市节约用水行政主管部门责令限期改正,并可限制或者核减其用水计划;逾期不改正的,可停止其供水:

(一)违反规定擅自供水的;

(二)擅自转让用水计划指标的;

(三)未经批准擅自改变用水性质的;

(四)长期超计划用水不采取有效措施的;

(五)应当进行水平衡测试而未进行测试的。

第三十八条 城市节约用水工作管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或者上一级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附则

第三十九条 本市城市规划区以外的各县、区人民政府所在地的城镇和工矿区的节约用水管理工作,参照本条例执行。

第四十条 本条例由市人民政府负责解释。

第四十一条 本条例自发布之日起施行。