福建省厦门市人民政府


厦门市住房共用部位共用设施设备维修基金管理办法
厦门市人民政府


第一章 总则
第一条 为加强住房售后维修管理，保证维修基金的合理、有效使用，保护住房所有人合法权益和使用安全，根据建设部财政部颁发的建住房［1998］213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》及建设部颁发的《公有住房售后维修养护管理暂行办法》的精神，结合
我市实际，制定本办法。
第二条 商品住房和公有住房出售后都应当建立住房共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）。维修基金属房屋所有人共同所有。
维修基金专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后因自然损坏或不可抗力损坏的维修、养护和更新、改造。人为损坏的由行为人负责修复或赔偿。
住房共用部位、共用设施设备的维修委托物业管理企业承办。
第三条 本办法所称共用部位，是指住房承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、共用楼梯、楼梯间、共用走廊通道、门厅、共用自行车车库、天台和天井等。
共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、加压水泵房、煤气管道、排气管、储水池、化粪池、绿地、道路、路灯、消防设施和电梯等。
第四条 维修基金应存入市住房公积金管理中心指定的账户内，市住房公积金管理中心负责维修基金的专户管理。
第五条 厦门市土地房产管理局是我市维修基金管理的主管部门，房屋所在地的房管所（含同安房管局）依照本办法及其他有关法规，对所辖区域内维修基金的管理、使用进行具体的指导、监督。

第二章 缴存
第六条 公有住房售房单位按照一定比例从售房款中提取维修基金，多层住房为20％，高层住房为30％（本办法实施前已出售的公有住房按此比例一次性补足）。
第七条 职工购买公有住房时应向售房单位按每平方米建筑面积缴交10元维修基金。
第八条 商品住房销售时，购房者与售房单位应当签订《住房共用部位、共用设施设备维修基金缴交协议》，购房者应当按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。
第九条 售房单位代为收取的维修基金，应自收到之日起五日内存入市住房公积金管理中心指定的账户内，不计入住房销售收入。办理住房产权登记时，应提供维修基金对账单。
第十条 建立住房售后维修基金缴交制度，房屋所有人应按住房建筑面积承担和缴交维修基金。
业主委员会根据住房的完好情况及维修基金的收支情况，可以确定幢号每平方米建筑面积的维修基金缴交金额和缴交时间。
商品住房、取得部份产权或全部产权的已购公有住房的所有人应按业主委员会确定的金额缴交维修基金。
第十一条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
第十二条 未按照本办法规定足额缴存维修基金的，市土地房产部门应当责令限期补缴维修基金本息；对逾期仍不足额缴存的，按未缴存额每日万分之三计收滞纳金。

第三章 管理
第十三条 成立业主委员会（小组）。
成片的住房出售率达30％以上的，应建立房屋所有人的业主委员会；一幢住房出售率达30％以上的，应按幢号建立房屋所有人的业主小组。业主委员会（小组）由售房单位牵头组建。业主委员会（小组）由住房的所有人选出的代表组成，业主委员会（小组）成员不得少于三人。
不具备成立业主委员会（小组）条件的，暂由售房单位负责住房售后管理。
第十四条 业主委员会（小组）主要职责：
1、组织制定房屋所有人共同遵守的业主公约；
2、选聘物业管理企业，按照双方签订的物业管理合同进行管理；
3、制止违章行为；
4、检查、落实房屋的管理和维修养护情况；
5、负责收取、催缴维修基金；
6、协助有关部门调解房屋使用纠纷。
第十五条 业主委员会（小组）成立时，按幢号在市住房公积金管理中心建立维修基金账户，各相关售房单位应将该幢维修基金划拨至幢号维修基金账户内。
第十六条 业主委员会委托物业管理企业负责维修住房，签订《房屋维修委托协议》后，根据维修基金的年度使用计划及维修基金的使用情况，可将幢号维修基金划拨至物业管理企业在市住房公积金管理中心设立的专户内。物业管理企业应按梯号对幢号维修基金进行核算。
第十七条 《房屋维修委托协议》终止时，物业管理企业代管的维修基金账目须经业主委员会审核无误后，将余额转入业主委员会（小组）在市住房公积金管理中心的幢号维修基金账户内。
第十八条 转让房屋所有权时，原房屋所有人缴交的维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第十九条 因住房拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金余额按房屋所有人个人缴交金额比例返还。
第二十条 如出现幢（梯）号维修基金不足支付所需费用时，不足部分的费用由同幢（梯）号的房屋所有人按各自占有住房建筑面积的比例分摊。
第二十一条 物业管理企业应按幢号建立房屋维修档案，维修基金的使用情况应定期公布，接受房屋所有人的监督。
第二十二条 市土地房产部门会同市财政部门制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对账制度等。

第四章 使用
第二十三条 业主委员会（小组）成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市住房公积金管理中心审核后划拨。
第二十四条 业主委员会（小组）成立后，维修基金的使用须经业主委员会（小组）或每幢住房50％以上房屋所有人的同意签字后方可使用。如业主委员会（小组）或该幢住房50％以上房屋所有人不同意的，而物业管理企业认为确需维修的，可向市土地房产部门提出申请，市土地
房产部门作出的决定，业主委员会和有关房屋所有人必须执行。
第二十五条 维修结算清单和发票由业主委员会（小组），物业管理企业法定代表人或被授权人共同签字，作为维修费支付记账凭证。
第二十六条 幢号维修金额在3000元（含3000元）或梯位维修金额在1000元（含1000元）以下的维修项目由物业管理企业报业主委员会（小组）审批后，进行施工、验收结算。
第二十七条 幢号维修金额在3000元或梯位维修金额在1000元以上，10000元（含10000元）以下维修项目经房屋所在地的房管所审批后，由物业管理企业委托具备相应资质等级的企业负责施工。房管所验收签字并对工程结算审核后，方可进行结算。
第二十八条 幢号维修金额在10000元以上的维修项目经房屋所在地的房管所审核、市土地房产部门批准后，由物业管理企业委托具备相应资质等级的企业负责施工。市土地房产部门验收签字并对工程结算审核后，方可进行结算。
第二十九条 确需急修、抢修的，物业管理企业可先行维修后，再补办审批手续。
第三十条 房屋维修实行质量保修制度，其具体内容和期限按建设部有关规定在工程合同中载明。
第三十一条 已建立维修基金的住房与其他房屋毗连的，发生自然损坏时，房屋维修费按下列原则分摊后，已建立维修基金的住房应分摊的维修费在维修基金中列支；其他房屋应分摊的维修费由其所有人承担。
1、共有房屋主体结构中基础、柱、梁、墙的维修，由共有房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。
2、共有墙体的维修（包括因结构需要而涉及的相邻部位的维修），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。
3、楼板的维修，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。
4、不上人屋顶的维修，由覆盖范围下各层的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。
5、可上人屋顶（包括屋面和周边护栏），如为各层所共用，其维修由维修覆盖范围下各层的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊；如仅为若干层（户）使用，使用层（户）的房屋所有人分摊一半，其余一半则由维修覆盖范围下各层的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。
6、房屋基础自然塌陷的，其维修所需费用由各层的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。
7、共用楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的维修，如为各层共用楼梯，由房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊；如为某些层所专用楼梯，则由其专用的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。
8、共用走廊通道、天台、天井的维修，由共用的各房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。
9、共用设施设备的维修，由所有人按所占建筑面积的比例或使用情况分摊。
第三十二条 因维修需要而损坏房屋所有人的设施设备的，物业管理企业应将损坏部位按建设时的设计标准修复。
第三十三条 维修共用部位、共用设施设备时，房屋所有人或使用人应当积极给予配合，不得借故阻拦或要求补偿。如有借故阻拦的，行为人应承担由此造成损失的责任。

第五章 附则
第三十四条 房屋所有人或使用人、物业管理企业、售房单位之间因维修基金的缴存、管理、使用发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决；协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。
第三十五条 违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，市土地房产部门可按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的责任；构成犯罪的依法追究其刑事责任。
第三十六条 本办法由厦门市土地房产管理局负责解释。
第三十七条 本办法自一九九九年七月一日起施行。



1999年8月5日
上海市政府


上海市人民政府关于修改《上海市建设用地管理办法》的决定
上海市政府



市人民政府决定对《上海市建设用地管理办法》作如下修改：
一、第一条修改为：
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，结合本市的实际情况，制定本办法。
二、第四条第二款修改为：
建设用地实行总量控制，建设用地计划应当列入国民经济和社会发展计划。各项建设用地应当根据经批准的城市建设规划和乡（镇）村建设规划，严格按照年度建设用地计划执行。年度建设用地计划由上海市计划委员会（以下简称市计委）会同市土地局统一下达。区、县建设用地如确
需超过年度建设用地计划的，须报市人民政府批准后方可执行。
三、第四条增加第三款：
市和区、县人民政府在向同级人民代表大会或其常委会报告国民经济和社会发展计划的执行情况时，应当一并报告建设用地计划的执行情况。
四、第六条第二款修改为：
未经批准，任何单位和个人不得在国有土地和集体所有土地上取土、挖沙、采石、采矿、建坟、开挖鱼塘和倾倒垃圾、渣土等废弃物。
五、第九条修改为：
列入国家固定资产投资计划或者经市主管部门批准的国家建设项目，建设单位应持国务院主管部门或者县（区）级以上人民政府按照国家基本建设程序批准的可行性研究报告（或其他批准文件）和建设用地规划许可证，按本办法规定的批准权限提出建设用地申请。
中央各部门和外省市在沪单位、军队单位的建设项目，应在市计委纳入计划后，方可提出建设用地申请。
六、第十一条修改为：
因国家建设征用或划拨下列土地的，建设单位应向市土地局提出申请，由市人民政府批准：
（一）中央各部门和外省市在沪单位、市属单位、军队单位投资的建设项目用地；
（二）市人民政府确定的重要地区、重要路段、蔬菜保护区、水源保护区、文物保护单位、风景区、绿地等规划范围内的建设项目用地；
（三）区、县属单位进行旧区、旧镇改造，搬迁中央各部门和外省市在沪单位、市属单位、军队单位所需的易地安置用地；
（四）区、县的建设项目需要使用的其他区、县的土地；
（五）市属国营农场、林场、牧场、渔场和军队所属农场的非农业建设用地和将耕地改为非耕地的农业建设用地；
（六）中央各部门和外省市在沪单位、市属单位、军队单位的带征土地；
（七）市人民政府认为应当由市人民政府批准的建设项目用地；
（八）区、县人民政府批准权限以外的土地。
因国家建设征用耕地一千亩以上，征用其他土地二千亩以上的，包括一个建设项目同时征用耕地一千亩以下和其他土地一千亩以上合计为二千亩以上的，由市人民政府报国务院批准。
七、第十二条修改为：
浦东新区内的建设用地，除本办法第十一条第一款第（二）项、第（七）项规定外，由浦东新区行政机关批准。
八、第十三条修改为：
除本办法第十一条规定外，对各区、县内的建设用地批准权限作如下规定：
（一）县人民政府的批准权限为：
1、征用耕地五十亩以下的；
2、划拨国有土地五十亩以下的；
3、征用其他土地一百亩以下的；
4、一个建设项目同时征用耕地、划拨国有土地五十亩以下，征用其他土地一百亩以下，合计为一百亩以下的。
（二）宝山区、闵行区、嘉定区人民政府的批准权限为：
1、征用耕地三十亩以下的；
2、划拨国有土地三十亩以下的；
3、征用其他土地六十亩以下的；
4、一个建设项目同时征用耕地、划拨国有土地三十亩以下，征用其他土地六十亩以下，合计为六十亩以下的；
5、宝山区人民政府对长兴乡、横沙乡建设用地的批准权限，可以按本条第（一）项规定执行。
（三）除宝山区、闵行区、嘉定区外，其他各区人民政府的批准权限为：
1、征用耕地十五亩以下的；
2、划拨国有土地十五亩以下的；
3、征用其他土地三十亩以下的；
4、一个建设项目同时征用耕地、划拨国有土地十五亩以下，征用其他土地三十亩以下，合计为三十亩以下的。
九、第十六条修改为：
一个建设项目所需使用的土地，应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。分期建设的项目，应当根据经批准的可行性研究报告确定的进度分期申请用地。
十、第二十五条修改为：
征用集体所有土地需要搬迁农民或乡（镇）企业的，应在建设项目用地审批时，按规定的用地标准同时审批安置用地。需要给予拆迁补偿的，由市或区、县土地管理部门按本市有关规定执行。
十一、第二十九条修改为：
需要安置的劳动力，按照谁用地谁负责安置的原则，由市或区、县人民政府组织市或区、县劳动管理部门和土地管理部门会同被征地单位、征地单位和其他有关单位，按下列规定安置：
（一）凡已被国有、城镇集体企业录用的合同制职工和临时工，经劳动部门审查同意，就地转为该企业职工，工龄自进入该单位之日起连续计算，其安置补助费由征地单位支付。
（二）对个别有生产技能和专长的被征地农民，经本人申请，乡（镇）人民政府审核，县（区）人民政府批准，并向当地劳动部门备案后，可自谋出路，由征地单位一次性发给安置补助费，征地单位以后不再重新安置。
（三）按本款第（一）项、第（二）项规定安置后剩余的劳动力，可以由征地单位及其上级主管部门自行安置，也可以由区、县人民政府组织其从事农、工、副业生产和第三产业，或者委托劳动部门组织培训并推荐安置。
（四）因市人民政府确定的重大市政建设项目用地需要安置的劳动力，可由市劳动局在全市招工计划中优先安排。其中，凡已在规划保留的乡（镇）村办企业、城乡联营企业中工作的，继续留在原企业，征地单位不再另行安置，但应支付安置补助费。
（五）市人民政府另有规定的，按市人民政府的规定执行。
对暂时难以安置的劳动力，可由区、县或乡（镇）人民政府安排临时工作或发给生活费进行过渡，直至安置落实为止。对无正当理由不服从安置的，在十二个月内由征地单位发给基本生活费；超过十二个月的按待业处理。
十二、第三十七条修改为：
因乡（镇）村集体建设需要使用集体所有土地的，应持县（区）级以上人民政府批准的可行性研究报告（或其他批准文件）和建设用地规划许可证，向县（区）土地管理部门提出用地申请，报县（区）级以上人民政府批准。
十三、第三十八条修改为：
因乡（镇）村建设需要使用集体所有土地的，其批准权限按照本办法第十一条、第十二条、第十三条的规定执行。
十四、第四十四条修改为：
本办法第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条、第三十五条对国家建设用地的规定，同时适用乡（镇）村建设用地。
十五、第五十三条修改为：
擅自取土、挖沙、采石、采矿、建坟、开挖鱼塘和倾倒垃圾、渣土等废弃物的，责令限期恢复原状，可并处以每平方米土地一元至三元的罚款；其中，非法牟利的，没收非法所得。
本决定自一九九五年一月一日起施行。

附：《上海市建设用地管理办法》修改前的有关条文
第一条 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》，结合本市的实际情况，制定本办法。
第四条 本市各级人民政府、土地管理部门和建设用地单位，应当认真贯彻十分珍惜和合理利用土地的方针，加强对建设用地的管理。
各项建设用地应严格按照经批准的城市建设规划、乡（镇）村建设规划和年度建设用地计划执行。本市的年度建设用地计划由市计划委员会（以下简称市计委）会同市土地局统一下达。
第六条 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让国有土地和集体所有土地。
任何单位和个人不得在国有土地和集体所有土地上擅自取土、挖沙、采石、采矿、建坟等。
第九条 列入国家固定资产投资计划或者经市主管部门批准的国家建设项目，建设单位应持国务院主管部门或者县级以上人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或其他批准文件、建设用地规划许可证，按本办法规定的批准权限提出建设用地申请。
中央各部门和外省市在沪单位、军队的建设项目，应在市计委纳入计划后，方可提出建设用地申请。
第十一条 因国家建设征用下列集体所有土地或划拨下列国有土地的，向市土地局提出申请，由市人民政府批准：
（一）中央各部门和外省市在沪单位、市属单位、军队需要征用集体所有土地或划拨国有土地的；
（二）区属单位需要征用集体所有土地，或划拨使用市人民政府确定的重要地区和路段范围以内的国有土地的；
（三）县属单位在市区、浦东新区规划城市化地区、市工业区和风景区规划范围以内用地的；
（四）区、县属单位进行旧区、旧镇改造，搬迁中央各部门和外省市在沪单位、市属单位、军队，需要易地征用集体所有土地或划拨国有土地安置的；
（五）区、县属单位跨区、县征用集体所有土地或划拨国有土地的；
（六）市属国营农场、林场、牧场、渔场和军队所属农场的非农业建设用地和将耕地改为非耕地的农业建设用地；
（七）划拨使用中央各部门和外省市在沪单位、市属单位、军队带征土地的；
（八）区、县人民政府批准权限以外的土地。
国家建设征用耕地一千亩以上，征用其他土地二千亩以上的，包括一个建设项目同时征用耕地一千亩以下和其他土地一千亩以上合计为二千亩以上的，由市人民政府报国务院批准。
第十二条 在市区、浦东新区规划城市化地区、市工业区和风景区规划范围以外，因国家建设需要征用下列集体所有土地或划拨下列国有土地的，向土地所在地的县（含宝山区，下同）土地管理部门提出申请，由县人民政府批准：
（一）县属单位征用集体所有土地和划拨国有土地合计三亩以下的；
（二）旧镇改造项目划拨国有土地十亩以下，或划拨国有土地和征用集体所有土地（其中征用土地在三亩以下）合计十亩以下的；
（三）县属单位建设项目或旧镇改造项目，搬迁中央部门和外省（市）在沪单位，市、区属单位，在本条第（一）项、第（二）项规定的范围内安置用地的。
第十三条 划拨使用市人民政府确定的重要地区和路段范围以外的下列国有土地的，向土地所在的区土地管理部门提出申请，由区人民政府批准：
（一）区属单位进行旧区改造项目需划拨使用本区范围内国有土地的；
（二）以区属单位投资为主与中央各部门和外省（市）在沪单位、军队、市属单位联合进行旧区改造项目，划拨本区范围内国有土地十亩以下的。
第十六条 一个建设项目所需使用的土地，应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。分期建设的项目，应当根据设计任务书确定的进度分期申请用地。
第二十五条 征用集体所有土地需搬迁农民住宅或乡（镇）企业的，应在建设项目用地审批时，按规定的用地标准同时审批建房用地。需要给予拆迁补偿的，由市或县土地管理部门参照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》执行。
第二十九条 需要安置的劳动力，按照谁用地谁负责安置的原则，由市或县人民政府组织劳动管理部门和土地管理部门会同被征地单位、征地单位和其他有关单位，按下列规定安置：
（一）凡已被国营、城镇集体企业录用的合同（制）工和临时工，经劳动部门审查同意，就地转为该企业职工。工龄自进入该单位之日起连续计算。由征地单位支付安置补助费。
（二）对个别有生产技能和专长的征地农民，经本人申请，乡人民政府审核，县人民政府批准，并向当地劳动部门备案后，可自谋出路，由征地单位一次性发给安置补助费。征地单位以后不再重新安置。
（三）通过本款第（一）项、第（二）项规定途径安置后剩余的劳动力，可以由征地单位及其上级主管部门自行安置；也可以由区、县人民政府组织发展农、工、副业生产或第三产业；也可以委托劳动部门组织培训并推荐安置。
（四）属于市人民政府确定的重大市政建设项目，可由市劳动局在全市招工计划中优先安排。其中，凡已在规划保留的乡（镇）村办企业、城乡联营企业中工作的，继续留在原企业，征地单位不再另行安置，但应支付安置补助费。
对暂时难以安置的劳动力，可由县或乡人民政府安排临时工作或发给生活费进行过渡，直至安置为止。对无正当理由不服从安置的，在十二个月内由征地单位发给基本生活费；超过十二个月的按待业处理。
第三十七条 乡（镇）村集体建设需要使用集体所有土地的，应持县级以上人民政府批准的设计任务书或其他文件以及建设用地规划许可证，向县土地管理部门提出用地申请，报县级以上人民政府批准。
第三十八条 因乡（镇）村建设，需要使用下列集体所有土地的，由县人民政府批准：
（一）使用集体所有土地（包括将耕地改为非耕地）五亩以下的；
（二）在经批准的详细规划范围内进行综合开发的乡、镇建设使用集体所有土地十亩以下的。
超过前款各项批准权限和使用市区、浦东新区规划城市化地区、市工业区和风景区规划范围以内集体所有土地的，由市人民政府批准。
第四十四条 本办法第十五条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第三十五条对国家建设用地的规定，同时适用乡（镇）村建设用地。
第五十三条 擅自取土、挖沙、采石、采矿、建坟的，责令限期恢复原状，可并处以每平方米土地一元至三元的罚款。其中，非法牟利的，没收非法所得。



1994年11月21日