农业部关于印发《全国农牧渔业丰收奖奖励办法》的通知

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农业部关于印发《全国农牧渔业丰收奖奖励办法》的通知

农业部


农业部关于印发《全国农牧渔业丰收奖奖励办法》的通知

农科教发[2010]3号


各省、自治区、直辖市农业(农牧)、农机、畜牧、兽医、农垦、渔业厅(委、局),新疆生产建设兵团农业局,各农业科学院、农业大学,部属有关单位:

  为使全国农牧渔业丰收奖奖励工作更好地适应现阶段农业发展的新要求,我部对2001年颁布的《全国农牧渔业丰收奖奖励办法》进行了修订。现将新修订的《全国农牧渔业丰收奖奖励办法》印发你们,请遵照执行。

  附件:《全国农牧渔业丰收奖奖励办法》

  二〇一〇年九月十四日

  附件:

全国农牧渔业丰收奖奖励办法

第一章 总则

  第一条 为做好全国农牧渔业丰收奖奖励工作,调动广大农业科技人员的积极性和创造性,加快农业科技成果转化和应用,促进科教兴农和现代农业发展,根据《中华人民共和国农业技术推广法》和国家有关规定,制定本办法。

  第二条 全国农牧渔业丰收奖(以下简称丰收奖)是农业部设立的农业技术推广奖,用于奖励在农业技术推广活动中做出突出贡献的集体和个人,包括下列奖项:

  (一)农业技术推广成果奖;

  (二)农业技术推广贡献奖;

  (三)农业技术推广合作奖。

  丰收奖每三年开展一次。

  第三条 农业部设立全国农牧渔业丰收奖奖励委员会(以下简称奖励委员会),其主要职责是:

  (一)拟订丰收奖奖励政策;

  (二)指导和监督丰收奖评审工作;

  (三)审核丰收奖拟获奖项目、人员及等级。

  奖励委员会下设办公室(以下简称奖励办公室),负责丰收奖的评审组织和日常管理工作。奖励办公室设在农业部科技教育司。

第二章 奖励范围和数量

  第四条 农业技术推广成果奖奖励取得显著经济、社会和生态效益的农业技术推广项目,设一、二、三等奖,其中一等奖约占15%,二等奖约占40%,三等奖约占45%,每次奖励不超过400项。

  第五条 农业技术推广贡献奖奖励长期在农业生产一线从事技术推广或直接从事农业科技示范工作,并做出突出贡献的农业技术推广人员和农业科技示范户,每次奖励不超过500人,其中基层农业技术推广人员占70%以上。

  第六条 农业技术推广合作奖奖励在农业技术推广活动中做出重要贡献的农科教、产学研、相关组织等合作团队,每次奖励不超过20个。

第三章 评审标准

  第七条 农业技术推广成果奖

  (一)一等奖

  1.主要技术经济指标居国内领先水平;

  2.总体技术水平居国内领先,技术集成创新与转化能力很强,技术普及率很高;

  3.推广方法与机制有重大创新,组织管理水平国内领先;

  4.推进产业发展,经济效益、社会效益和生态效益巨大,农民增收很显著。

  (二)二等奖

  1.主要技术经济指标居国内先进水平;

  2.总体技术水平国内先进,技术集成创新与转化能力强,技术普及率高;

  3.推广方法与机制有较大创新,组织管理水平国内先进;

  4.推进产业发展,经济效益、社会效益和生态效益重大,农民增收显著。

  (三)三等奖

  1.主要技术经济指标居省(自治区、直辖市)内领先水平;

  2.总体技术水平省(自治区、直辖市)内领先,技术集成创新与转化能力较强,技术普及率较高;

  3.推广方法与机制有一定创新,组织管理水平省(自治区、直辖市)内领先;

  4.推进产业发展,经济效益、社会效益和生态效益较大,农民增收较显著。

  第八条 农业技术推广贡献奖

  (一)基层农业技术推广人员具备以下5项条件中的任意3项,科教单位及地市级以上推广部门人员具备以下5项条件,可入选农业技术推广贡献奖:

  1.为服务区引进推广重大农业技术3项以上(其中,近5年来不少于1项),推广普及率达到50%以上,项目区增产或增收10%以上;

  2.获得地(市)级(含)以上的科技成果奖励、工作奖励2项以上(其中,近3年来不少于1项);

  3.在创新基层农技推广方式方法和服务机制、培育农业社会化服务组织、开发特色农业等方面业绩突出;

  4.示范推广重大集成创新技术和技术发明,并取得显著经济、社会和生态效益;

  5.参加省(部)级以上重大科技专项,并做出突出贡献。

  (二)具备以下第1、2项并具备第3、4项之一的农业科技示范户可入选农业技术推广贡献奖:

  1.采用新品种或新技术3项以上,经县级农业(科技)主管部门验收,产量(效益)居本县领先地位连续3年以上;

  2.在划定的示范区域内带动同产业农户三分之二以上,对推动农业产业化做出突出贡献;

  3.近5年内,获得过县级(含)以上政府、产业(科技)部门或省级以上产业协会表彰奖励;

  4.通过种养技术(品种)的自主改良,实现节本增效,经县级(含)以上有关部门认定具有重要推广价值。

  第九条 农业技术推广合作奖

  同时具备下列条件的合作团队可入选农业技术推广合作奖:

  (一)连续多年合作开展农业技术推广工作,对农业生产做出显著贡献;

  (二)具有明确的目标任务、长效的合作机制,形成具有重要推广价值的技术推广模式;

  (三)带动基层农技推广能力明显提升,促进产业快速发展。

第四章 申报条件

  第十条 申报农业技术推广成果奖,应当具备以下条件:

  (一)近三年内通过有关部门组织验收或评价(鉴定)的推广成果;

  (二)农产品质量符合地方、行业或国家标准;

  (三)具有成果应用证明;

  (四)推广或创新技术中的有关物化新成果必须符合有关规定;

  (五)无重复报奖内容;

  (六)成果无争议;

  (七)知识产权明晰,无纠纷。

  推广项目的核心技术获得植物新品种权、专利等知识产权的,优先申报。

  第十一条 申报农业技术推广贡献奖,应当具备以下条件:

  (一)具有高尚的职业道德和社会公德、过硬的业务素质和服务技能,遵纪守法,得到当地农民群众的广泛认可;

  (二)基层农业技术推广人员须具备中专以上学历或取得三级以上农业职业技能鉴定证书,连续从事基层农业技术推广工作15年以上,或连续在乡镇(含区片)站从事农技推广工作10年以上,常年有三分之二以上的工作时间在生产一线从事技术推广,近10年来无重大技术事故或连带责任;

  (三)科教单位及地市级以上推广部门人员须连续从事农业技术推广工作10年以上,常年有二分之一以上的工作时间在生产一线从事技术推广,无技术事故或连带责任;

  (四)农业科技示范户须具备初中以上学历,获得有关农民技术培训证书;被当地农业部门连续确定为科技示范户5年以上,生产规模达到当地中等以上,在当地发挥重要农业科技示范带动作用。

  已经获得农业技术推广贡献奖的人员不再申报。

  第十二条 申报农业技术推广合作奖,应当具备以下条件:

  (一)两个系统以上的单位在基层紧密合作开展农业技术推广活动;

  (二)合作成果得到当地政府和农民的认可;

  (三)连续合作3年以上。

第五章 主要完成人和单位

  第十三条 农业技术推广成果奖主要完成人

  (一)一、二、三等奖项目主要完成人最多25人;

  (二)主要完成人必须是参加本项目实际工作三分之一以上时间,对项目的设计、技术集成创新、示范推广、技术咨询、培训和开发等方面做出重大贡献者;

  (三)主要完成人中县及县以下基层技术人员比例不得低于70%,乡镇农技人员和农民技术员所占比例不少于总人数的30%;

  (四)主要完成人按照贡献大小排序,填写主要完成人情况表,并由本人签名,所在单位盖章;

  (五)主要完成人不能作为本项目的验收或评价(鉴定)小组成员。

  第十四条 农业技术推广成果奖主要完成单位

  (一)主要完成单位必须是在农业技术推广工作中做出突出贡献的单位,并且须具有法人资格;

  (二)主要完成单位最多8个。

  第十五条 农业技术推广合作奖主要完成人和单位

  (一)每个合作单位主要完成人不超过10人,主要完成人总数不超过30人;

  (二)主要合作单位不得少于3个。

  第十六条 凡获得丰收奖个人荣誉证书的人员,均为丰收奖主要完成人。

  行政机关、公务员不得作为丰收奖主要完成单位和主要完成人。

  一个人不得同时作为丰收奖两个以上报奖项目的主要完成人。

第六章 农业技术推广成果奖技术评价和经济效益计算

  第十七条 技术评价

  (一)技术评价包含项目验收或成果评价(鉴定)。地方单位牵头完成的成果由所在省级行政主管部门组织验收或评价(鉴定);部属单位牵头完成的成果由项目下达单位或农业部科技成果管理部门组织验收或评价(鉴定)。

  (二)技术评价材料包括:项目工作和技术总结、经济效益计算,主要完成人员和主要完成单位情况表。

  第十八条 经济效益计算

  (一)报奖项目经济效益按奖励办公室规定的经济效益计算办法进行。

  (二)经济效益计算需要填写主要参数,并注明使用价格,产量数据要注明统计部门和测产验收数据。

第七章 评审机构及职责

  第十九条 由省、自治区、直辖市农业厅(委、局)牵头,会同农机、畜牧、兽医、农垦和渔业等部门组织成立丰收奖省级评审小组,负责本省丰收奖的申报、初评和推荐等工作。评审小组由农业科研、教学、推广、行政单位专家7 ~9人组成(其中行政管理人员不超过2人,并兼顾有关行业专家)。评审小组名单报奖励办公室备案。

  部属单位申报的丰收奖由奖励办公室组织科研、推广和行政单位专家7 ~ 9人进行初评。

  第二十条 奖励办公室成立专家组负责丰收奖评审工作,提出获奖人选、奖励种类及等级建议,报奖励委员会审核。

第八章 推荐和评审

  第二十一条 农业技术推广成果奖初评

  (一)省级评审小组根据下达的评奖指标和要求,组织开展申报和初评工作,初评结果报送奖励办公室。初评为一、二等奖的不排名次,三等奖的按名次排序。

  (二)奖励办公室组织专家对部属单位报送的材料进行初评。初评为一、二等奖的不排名次,三等奖的按名次排序。

  (三)申报农业技术推广成果奖须提供以下材料:

  1.申报书;

  2.主要完成人情况表;

  3.项目工作总结、技术总结;

  4.成果验收或评价(鉴定)证书;

  5.县级以上农业或统计部门成果应用证明(项目实施区域3个县以上的,至少3个县提供证明;3个县以下的,每县提供证明);

  6.经济效益报告(含计算过程);

  7.项目合同书或计划任务书(或实施方案)。

  第二十二条 农业技术推广贡献奖、农业技术推广合作奖推荐

  (一)省级评审小组和农业部部属单位根据下达的推荐名额,组织推荐农业技术推广贡献奖候选人、农业技术推广合作奖候选团队。

  (二)申报农业技术推广贡献奖须填写推荐表,按评审标准提供相应的证明材料。

  (三)申报农业技术推广合作奖须提供以下材料:

  1.申报书;

  2.主要完成单位情况表;

  3.主要完成人情况表;

  4.工作总结;

  5.相应的证明材料。

  第二十三条 评审

  (一)奖励办公室对初评项目和候选人、候选团队进行形式审查。对不符合规定的,要求申报和推荐单位在规定的时间内补正;逾期不补正或经补正仍不符合要求的,视为撤回。

  (二)专家组对经形式审查合格的初评为一、二等奖的项目和候选人、候选团队进行评审,对初评为三等奖的项目进行复核。

  (三)评审以无记名投票方式表决,评审结果须由到会评审专家的二分之一以上通过。

  第二十四条 评审结果经奖励委员会审核后由奖励办公室对评审结果进行公示。待异议处理完毕后,报主管部长批准。

  第二十五条 农业部对获奖的单位和个人颁发奖状、奖励证书。

第九章 异议处理及获奖成果追踪

  第二十六条 丰收奖实行异议制度。任何单位或者个人可在自评审结果公示之日起10个工作日内(以材料寄出邮戳时间为准)向奖励办公室提出书面异议,同时必须提供相关的证明材料。单位提出异议的,应在异议材料上加盖公章并注明联系方式;个人提出异议的,需写明工作单位和联系方式,签署真实姓名。逾期提出或者不符合要求的异议不予受理。

  奖励等级不属于异议范围。

  第二十七条 异议分为实质性异议和非实质性异议。凡因项目内容不实所提的异议为实质性异议;对主要完成人、主要完成单位及其排序的异议为非实质性异议。

  第二十八条 实质性异议由奖励办公室负责处理,省级农业厅(委、局)协助调查并提出初步处理意见。处理程序:

  (一)责成被异议方书面回复有关异议内容,陈述理由,并及时提供相关证明材料;必要时,省级农业厅(委、局)派人调查核实情况;

  (二)省级农业厅(委、局)根据异议双方提交的材料或者根据调查核实的情况,形成初步处理意见,并通知异议双方,征求双方意见;

  (三)若异议双方认同初步处理意见,应在异议处理书上签字;省级农业厅(委、局)将处理结果报奖励办公室备案,视为异议处理完毕;

  (四)若异议方或被异议方对初步处理意见持不同意见,由省级农业厅(委、局)将异议材料报奖励办公室处理;必要时,奖励办公室组织有关专家调查核实情况,或者请异议双方到场答辩,形成处理意见,并将结果告知异议双方,视为异议处理完毕。

  第二十九条 非实质性异议由省级农业厅(委、局)、部属单位处理。处理程序:

  (一)责成被异议方书面答复有关异议内容;

  (二)协调异议双方意见,必要时可聘请有关专家调查核实情况,形成处理意见;

  (三)将处理意见及时通知异议双方,并报奖励办公室备案,视为异议处理完毕。

  第三十条 异议自评审结果公示之日起20个工作日内未处理完毕的,取消其本次获奖资格;20个工作日以后处理完毕且无异议的,以后可重新申报。

  第三十一条 农业部及省级农业厅(委、局)不定期对获奖项目、团队和个人进行检查。如发现有弄虚作假,即撤销其获奖资格,追回奖状、奖励证书,并通报批评。

第十章 附则

  第三十二条 本办法自公布之日起实施,2001年11月16日农业部发布的《农牧渔业丰收奖奖励办法》(农科教发〔2001〕24号)同时废止。


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宜昌市人民政府办公室关于印发《宜昌市利用国家开发银行政策性贷款及偿债资金管理办法》的通知

湖北省宜昌市人民政府办公室


宜昌市人民政府办公室关于印发《宜昌市利用国家开发银行政策性贷款及偿债资金管理办法》的通知



宜府办发[2008]007号


城区各区(不含夷陵区)人民政府,市政府有关部门,宜昌开发区管委会:
《宜昌市利用国家开发银行政策性贷款及偿债资金管理办法》业经市人民政府同意,现予印发,请认真贯彻执行。


二○○八年二月二十六日

宜昌市利用国家开发银行政策性贷款及偿债资金管理办法
第一章 总 则
 第一条 为加强利用国家开发银行政策性贷款资金的管理,确保按时足额偿还贷款本息,根据《湖北省利用国家开发银行政策性贷款管理办法(试行)》及其他有关规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城区(不含夷陵区,下同)开行贷款和偿债资金的管理。
 第三条 市政府和国家开发银行对贷款资金和偿债资金实行共同监管、统收统支。
市财政局负责贷款资金和偿债资金管理工作。
城区各区政府、宜昌开发区管委会及市发改委、市建设、国土资源、税务、国有资产监督管理等部门,按照各自的职责协同做好贷款资金和偿债资金管理工作。
 市政府指定并授权市城市建设投资开发有限公司(以下简称市城投公司)作为市级利用国家开发银行政策性贷款用于城市公共基础设施及宜昌开发区基础设施建设项目的借款主体(贷款平台),具体承担贷款资金借、用、还责任,确保及时足额偿还国家开发银行贷款本息。
 各项目单位(下称用款人)负责建立本项目偿债准备金并按期划转到市城投公司“偿债资金专户”。
   第二章 贷款资金的审批程序和管理
第四条 以城投公司为借款主体的开行贷款项目的申报严格按国家开发银行规定的程序和用途,统一由市城投公司组织贷款项目的申报材料,报经市政府批准同意后上报国家开发银行。在获得国家开发银行批准后,签订正式贷款合
同,并组织贷款项目的实施。
 第五条 项目单位在申请使用国家开发银行贷款时,要向市财政部门申报贷款项目简介、贷款额度、贷款利率、每年还本付息计划、还本付息资金来源、还款责任单位,并以书面形式作出还款承诺。
第六条 市财政部门收到项目单位的申请后,负责组织审核贷款项目。建立专家咨询机制,对各贷款项目的投入产出能力、偿债能力和承诺保证能力进行论证和审核。经审核合格的项目上报市政府。
第七条 市政府对市财政部门审核合格的项目,报经市政府主要领导审批,并在《国家开发银行贷款审批表》上签章。
第八条 市城投公司在接到市政府签批的《国家开发银行贷款审批表》后,向国家开发银行提出用款计划,并严格按项目进度拨付贷款资金。
第三章 偿债资金来源及用途
第九条 偿债资金来源包括:
(一)用款人的经营收入和其他收入;
(二)城市建设资金。包括城建税、城市基础设施配套费、公用事业附加费、污水处理费等;
(三)国有土地增值收益;
 (四)政府信用贷款项目收益上缴财政部分;
(五)经营城市有形和无形资产而产生的各项收入,包括城市客运经营权、户外广告位使用权、城市道路冠名及其他特许经营权拍卖取得的收入等;
(六)可用于归还贷款的其他财政性资金。
第十条 偿债资金专项用于:
(一)归还开发银行贷款本金;
(二)支付开发银行贷款利息。
第四章 偿债资金保障
 第十一条 市财政局根据用款人年度还本付息的承诺,拟定下一年度应筹措的偿债资金规模和资金来源,报市政府批准后执行。
第十二条 市财政局根据经市政府批准的当年需要偿债资金额度,按照不同的财政体制和贷款用途,分别列入各用款人同期财政预算和经营所得的增值收益偿还本息。
(一)贷款用于城市道路等纯公益性项目的,偿债资金由市财政统筹安排。
(二)由市城投公司用于经营性项目的,偿债资金由市城投公司通过土地开发、项目经营所取得的收益偿还。
(三)由宜昌开发区用于东山园区、白洋园区建设的,偿债资金由宜昌开发区承担。
(四)由宜昌开发区用于犭虎亭园区建设的,偿债资金由市财政局、犭虎亭区财政局以及在犭虎亭园区设立工业园区的县市财政局,按照财政体制分别承担。
(五)经市政府批准利用开行贷款用于其他方面的,采取一事一议的方式确定和落实偿债资金。
第五章 偿债资金管理与监督
第十三条 市财政局根据本办法负责项目的全过程的管理与监督,督促项目单位落实配套资金,协调、督促贷款本息的偿还事宜。
 第十四条 利用开发银行贷款建设的项目单位必须接受财政、审计部门的监督与检查。
 第十五条 市城投公司在国家开发银行指定的银行开设“偿债资金专户”,用于归集偿债资金。
 第十六条 在国家开发银行贷款本息到期前15日内,用款人应将偿债准备金划至市城投公司“偿债资金专户”,确保每次国家开发银行本息到期前15日内,“偿债资金专户”内资金余额不低于当期应偿还本息的额度。
 第十七条 市城投公司和用款单位应当自觉接受国家开发银行对偿债资金归集、使用情况实施的动态监管。
第十八条 利用国家开发银行贷款建设的项目列入年度审计范围,市审计局每年对国家开发银行贷款的使用情况进行审计监督。
第六章 附 则
  第十九条 本办法自发文之日起施行,至国家开发银行贷款本息全部清偿完毕时终止。

  附件:国家开发银行贷款审批表(略)



浅析土地储备资金面临的法律问题

前 言

土地储备制度已成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节,随着各地各级土地储备机构的成立和运作,资金已成为制约土地储备业务大力发展的一大瓶颈。
在实际运作中,银行抵押贷款已成为各级土地储备机构资金的重要来源之一,央行也默认了这种行为。但事实上,该贷款行为与我国现行的法律制度有较大的冲突,因此,本文通过分析我国土地储备机构资金来源之现状,试图从法律的角度来剖析土地储备银行贷款存在的风险和瑕疵,并提出若干解决建议,以资抛砖引玉。
一、土地储备机构和资金来源现状
1、土地储备机构
近年来,建立和完善我国的土地收购储备制度已成为各级人民政府的一大要务,储备土地已成为招、拍、挂方式出让土地的主要来源。截至2005年2月,全国已设立土地收购储备机构1700余家,累计收购土地总面积超过230万亩,投入收购土地总费用达1965亿元。同时,通过土地开发整理,已使64万亩“生地”变为“熟地”,投入开发整理总费用达741亿元。
上海作为我国房地产市场最活跃的城市之一,自1996年起就开始初步确立了土地储备制度。随着2004年《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》的相继出台,上海已初步建立了以市土地储备中心为首的两级土地储备体系,以增强政府对土地市场的调控力度、完善土地供应方式、平衡政府对土地的收入和增值收益。
2、土地储备机构资金来源现状
近年我国房地产市场活跃,土地价格一路上扬,储备任务艰巨,储备资金来源不容乐观。按照有关规定,各级土地储备机构的资金来源主要有两种形式:一为财政拨款,二为土地储备专项资金。但实际操作中,由于财政拨款金额太少,专项资金落实困难,各储备机构为了更好地完成储备任务,往往采用其他方式来筹集资金,银行贷款因此成主要资金来源。
(1)财政拨款
财政拨款因其局限性,已很难满足土地储备的需要。首先,财政拨款金额较小,与占用量巨大,占用周期长的土地储备资金需求量相比,数量有限;其次,这部分资金常常受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争,使得资金的投入缺乏连续性和稳定性;再次,财政拨款一般是按计划拨款,拨款时间和土地储备时间存在严重的时间差,也不利于土地收购和储备目标的实现。
(2)土地储备专项资金
《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》都规定应当建立土地储备专项资金,但该资金的管理办法却久久未能出台,故现阶段不具操作性。而部分兄弟省市虽然出台了相关办法,却因为地方政府受当地眼前利益或局部利益的影响,不愿意或者仅拿出一小部分土地收益作为储备资金,无法弥补储备资金不足的重大缺口。另鉴于土地储备是一个周期较长的过程,储备资金的需求和土地出让收益的获得具有时间差,故现阶段专项资金也无法成为土地储备资金的主要来源。
(3)银行贷款
银行贷款是目前全国各级土地储备机构资金的主要来源。以上海市土地发展中心为例,其储备资金有六成以上来自银行贷款。但银行贷款毕竟是市场行为,金额有限,程序复杂,利息偏高,如果向银行借贷过多,无疑将增大储备成本,影响经营土地的效益。同时,人民银行鉴于该类贷款法律风险颇高,其最新“指引”明确要求:在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,商业银行对政府土地储备机构必须审慎发放贷款且应具有多重限制。
二、银行贷款的种类和问题
银行贷款是土地储备资金最主要的来源,也是法律上颇具争议和风险最大的地方。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用信用、保证和土地使用权担保两种方式。从当前实际操作来看,这三种方式都存在着一定的问题。
1、信用贷款
系指依借款人的信誉而发放的贷款,是我国目前各种贷款中唯一可以不提供担保的形式。鉴于各地的土地储备机构系受政府委托的事业单位,各地商业银行均会在一定程度上提供信用贷款,但金额毕竟有限,故不构成银行贷款的主力。且若土地市场不景气,在巨大的还款压力下,土地储备机构的信誉是否受到影响,尚是未知数。
2、保证贷款
  系指由第三人承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担一般保证责任或连带保证责任而发放的贷款。当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时,先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商,并向银行出具一份“承诺书”,银行出于某种原因,就为其办理了贷款。但根据《中华人民共和国担保法》和相关法律法规的规定:政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的。因此上述保证在法律上是没有效力的,商业银行单凭政府信用进行放款,是违法的,极具风险。这种方式在市场经济条件下也是极不规范的。
3、抵押贷款
  系指土地储备机构以储备土地为担保,由银行发放的贷款。这是目前各类银行贷款中比例最高、金额最大的贷款形式。在实际操作中,有些地方土地储备机构在收购、储备、并注销原产权证后,按地方规定申领土地使用权证,然后再到银行按地块办理抵押,有的甚至直接把规划红线图拿到银行进行“质押”。表面上,这种贷款方式是合法有效的,但实质上,在现行法律框架下,由于储备土地使用权的不明确,导致这种方式是最具法律争议的。
三、银行抵押贷款的法律问题和风险
1、土地储备机构无权抵押储备土地:
以上海为例,依《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定,土地储备机构权限为:
(1)由政府授权的,依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划,对依法征用、收回、收购或者围垦的土地,先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储,再按照土地供应计划交付供地的事业单位。
(2)经规划管理部门批准,可以在土地储备期间,临时利用储备地块。
也就是说,《办法》和《细则》并没有明确授予土地储备机构可任意处分储备土地的权利,土地储备机构仅是国家进行土地储备行为的代理机构,代表国家收回并注销原土地使用权,在没有获得政府进一步授权前是无法将储备土地进行抵押的。
2、储备土地不具备抵押的合法性:
单纯按照现有的法律法规,储备土地并不符合抵押的要求。
(1)一般情况下,有土地使用权才可抵押
按照我国《城市房地产抵押管理办法》的规定,下列房地产可以抵押:①依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权;②依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权;③依法获得的房屋期权;④依法可以抵押的其他房地产。
按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定,只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能在国有土地上设置土地使用权。土地储备机构经政府授权将土地通过征用、征购、收回等方式储备后,土地上设定的原土地使用权被注销,在其被重新出让、划拨及出租前,应该说储备地块上的土地使用权处于虚置状态,很显然,储备土地并不符合《房地产抵押办法》可抵押房地产中第①、②、③项之规定。
另据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定:土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后,或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后,或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后,可以向市房地资源局申请土地登记,领取“土地储备”的房地产权证。很明显,这里仅对房地产权证的名称作了规范,也没有对土地使用权性质、土地使用期限作明确的规定。
(2)限制转移的房地产不得抵押
据《房地产抵押办法》规定:依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产不得抵押。而根据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定,被储备土地是有明确目标的:即只能按照土地供应计划交付供地,并不属于可自由转移的房地产,因此,如将其纳入被限制转移的房地产也不为过分。
(3)储备土地价值的不确定性
2004年6月,中国人民银行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定:各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理,在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,审慎发放此类贷款,并且对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。因此,储备土地的价值就是贷款金额高低的关键了。
按照传统的评估办法,同一区域内,土地价值主要和用地性质、土地使用年限、容积率等密切相关。一般而言,住宅、商业、办公土地的价值明显高于工业用地,存续使用年限长的土地价值明显高于使用权快到期的土地,高容积率土地的价值明显高于低容积率土地。但被储备土地最大的问题就在于其储备后的用地性质、使用年限、容积率等均处于未确定状态。土地被储备后,政府将根据新的规划对其各项指标进行调整,原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地,此时它的抵押价值几乎为零;即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地,其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现,如按照新规划性质对储备土地进行评估,则属于透支土地使用权,明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。
而储备土地原产证已经被土地储备机构注销,土地使用权随之消灭,银行不可能也不应当按照原土地使用性质和年限对之进行评估;而新的用地性质和使用年限而未确定或者仍未实现,银行也不可能按照未来的用地性质和年限进行评估;依《上海市土地储备办法》和《实施细则》,土地储备后政府会发放一种土地储备的房地产权证,并确定土地储备机构可对储备土地临时利用,这可能成为银行土地价值评估的唯一依据,但根据我国《土地法》规定,临时用地年限不得超过2年,因此,不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。
4、银行很难实现抵押权
根据《房地产抵押管理办法》的有关规定,债务人不能履行到期债务的,抵押权人可行使抵押权。即通过拍卖、变卖、或者折价的方式处分抵押物,抵押权人享有所得价款的优先受让权。
如果房地产市场良好,储备土地的抵押贷款无疑是优良资产。但如果重蹈90年代房地产市场低迷的覆辙,则很有可能出现土地出让有价无市、价跌量减、甚至土地储备机构大量土地无法脱手的尴尬局面,此时,土地储备机构的资金链可能会紧缩甚至断裂,无法偿还银行的贷款。此时,为了保证自身利益,银行不得不要求实现抵押权。
前文已述,政府的保证将因为违反《担保法》而无效,一般情况下,银行只能通过土地拍卖、变卖、折价的方式来实现抵押权。但问题的症结在于,储备土地并没有法定的完整的土地使用权,在经法定程序出让土地使用权前,并不能上市流通。因此,除了按照国家土地供应计划交付供地,在扣除土地出让金后,银行可获得优先受让权外,根本不可能有其他的方式保证银行的利益。而在房地产市场低迷的背景下,即使土地能够出让,出让价格能否抵充银行贷款也是一个未知数。
四、解决土地储备机构资金不足的建议
综上所述,在现行法律框架下,银行以储备土地为抵押,向土地储备机构发放贷款是不合法且具有相当大风险的。但因为国内各地财政拨款数额小,土地储备专项资金制度仍未完善,为了更好地发展和完善我国的土地储备制度,落实对土地市场的有效调控,解决土地储备机构资金不足的问题,文章特提出建议如下: