酒泉市人民政府关于印发酒泉市物业管理暂行办法的通知
甘肃省酒泉市人民政府
酒泉市人民政府关于印发酒泉市物业管理暂行办法的通知
酒政发〔2007〕80号
各县（市、区）人民政府，市政府各部门，市直各单位，中央、省属驻酒各单位：
《酒泉市物业管理暂行办法》已经市政府常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。
二OO七年五月二十八日
酒泉市物业管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，推动物业管理工作的健康发展，根据国务院《物业管理条例》、甘肃省《物业管理暂行办法》和有关法律、法规规定，结合我市实际，特制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。
新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由市和县、市（区）人民政府有关部门、公有住房出售单位筹措资金，组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的统一监督管理。其监督管理职责主要包括：⑴制定和落实物业管理企业资质管理制度的具体办法；⑵配合市价格主管部门监督物业服务收费；⑶会同市财政部门制定住宅专项维修资金收取、使用和管理的办法；⑷依照管理权限对物业管理活动中的违法行为进行查处；⑸负责物业管理人员的执业资格培训；⑹对县、市（区）人民政府房地产行政主管部门的工作进行监督、检查、指导；⑺县、市（区）房地产行政主管部门做出的行政处罚决定依法进行复议。
各县、市（区）人民政府房地产行政主管部门（以下统称房地产行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其监督管理职责主要包括：⑴指导业主成立业主大会；⑵撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律法规的决定或者责令其限期改正；⑶批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业管理企业；⑷配合价格主管部门监督物业服务收费；⑸接受物业管理企业、建设单位、业主委员会有关物业管理活动的登记备案；⑹会同财政部门负责指导、协调、监督、管理物业管理区域住宅专项维修资金及其使用执行情况；⑺处理物业管理活动中的投诉；⑻依照管理权限，对物业管理活动中的违法行为进行查处。
县级以上人民政府建设、规划、财政、物价、国土、民政、公安、工商、税务、城市监察、园林绿化、市政、环卫等行政主管部门，应在各自职责范围内协同实施本办法。
街道办事处、社区居民委员会负责组织业主成立业主大会和业主委员会，并监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调业主与业主、业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷。
第四条 市及县、市（区）人民政府应当扶持物业管理行业发展，物业管理企业按照国家有关规定享受优惠政策。
第二章 物业管理区域
第五条 物业管理区域由房地产行政主管部门负责，会同民政、街道、社区等部门，在充分考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素的基础上，遵循方便工作和生活，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则划分确定。
第六条 有下列情形之一的，可以将其确定为一个物业管理区域：
1、属于独立封闭式小区的；
2、处于同一街区或位置相邻的；
3、配套设施设备可以共享的；
4、商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；
5、其它可以整治成一个物业管理区域的；
根据前款第2、3、4项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。
物业管理区域划分后，房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
第七条 市及县、市（区）房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项：
1、物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；
2、共用设施设备情况；
3、建设单位、产权单位；
4、业主总户数、居住人口、产权构成比例；
5、物业管理企业名称、管理时间。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第八条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；
2、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；
3、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
4、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
5、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
6、参加业主大会会议，行使投票权；
7、选举业主委员会委员，并享有被选举权；
8、监督业主委员会的工作；
9、监督物业管理企业履行物业服务合同；
10、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
11、监督住宅专项维修资金的管理和使用；
12、法律、法规规定的其他权利。
第九条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
1、遵守业主公约、业主大会议事规则；
2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；
5、按时交纳物业服务费用；
6、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
7、法律、法规规定的其他义务。
第十条 居住在物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于业主。
第十一条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第十二条 业主大会履行下列职责：
1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
3、改建、重建建筑物及其附属设施；
4、选聘、解聘物业管理企业；
5、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
6、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
7、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十三条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
第十四条 业主公约应当参照建设部制定的《业主公约》示范文本，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十五条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，必须召开业主大会并选举产生业主委员会。
符合前款规定的，建设单位应当书面报告房地产行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。
第十六条 首次业主大会由建设单位牵头，房地产行政主管部门指导，街道办事处具体负责组织，成立由业主代表、建设单位及街道办事处组成的业主大会筹备组，按照法定程序组织召开。
房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十七条 对历史原因形成原有住宅小区，首次业主大会由街道社区牵头成立筹备组，负责筹备召开业主大会。
第十八条 只有一个业主，或者业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
业主人数在50人以上（含50人）100人以下的，由全体业主组成业主大会。
业主人数在100人以上（含100人）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。
第十九条 住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按套计算，每套一票。非住宅物业业主的投票权按物业建筑面积100平方米为一个投票权数；不足100平方米但有单独房屋产权证的，以100平方米计；100平方米以上的，以100平方米为一个单位四舍五入计算。单个业主所持的投票权数最高不能超过全部投票权数的30%。产权共有的，由共有人协商行使投票权。
业主代表参加业主大会的投票权数为其代表的业主所拥有的投票权数之和。
第二十条 业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出改建和重建建筑物及其附属设施、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤消。
业主大会或者业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
按照建设部《业主大会规程》第十二条规定，发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议的职责的，房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
第二十二条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区居委会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第二十三条 业主大会召开时间按规定公布后，业主因故不能参加的，可书面委托代理人参加；业主代表因故不能参加的，其所代表的业主可以重新选举一名业主代表参加；未书面委托他人和另外推选业主代表参加的，视为弃权，但必须服从业主大会的决定。
第二十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
4、监督业主公约的实施；
5、管理和监督物业管理区域住宅专项维修资金及其使用执行情况；
6、纠正业主、物业使用人有碍居住区物业管理的不良行为；
7、业主大会赋予的其他职责。
第二十五条 业主委员会的组成一般为5人以上的单数，具体人数由业主大会确定，其成员不得在为本物业管理区域内提供管理服务的物业企业中任职，或从事相关利益的经营活动。业主委员会的任期一般为3年，可以连选连任。
第二十六条 业主委员会委员应当符合下列条件：
1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
2、遵守国家有关法律、法规；
3、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
5、具有一定组织能力；
6、具备必要的工作时间。
第二十七条 业主委员会由首次业主大会从候选人名单中选举产生。业主委员会的候选人产生办法及名单由筹备组决定，并在业主大会会议召开前在小区内公示15天以上。
第二十八条 分期建设的住宅小区，首个组团入住率符合本办法第十五条规定的，应当成立业主大会并选举产生业主委员会，但业主委员会成员不超过5人，以后每期建成入住后再增选2名业主委员会成员，直至本届业主委员会届满重新选举。
第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。
第三十条 提倡社区居民委员会成员与业主委员会委员交叉任职。
选举出的业主委员会委员经合法程序可在社区居委会中担任主任、副主任或委员，社区居委会主任、副主任、委员是业主的，可以按程序参加业主委员会的选举。
第三十一条 业主委员会应当自选举产生、换届、改选等之日起30日内，将业主委员会有关资料报房地产行政主管部门备案。并告知物业所在地的街道办事处。
业主委员会备案资料包括：
①业主大会决定；
②业主大会议事规则；
③业主公约；
④业主委员会备案表、业主委员会委员名单及其它相关资料。
前款规定的业主委员会备案事项发生变更的，应当在30日内以书面形式告知房地产行政主管部门。
第三十二条 经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
第三十三条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，做出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。业主委员会召开会议时，可以邀请当地有关政府部门、街道、社区、居委会成员列席参加，协调解决有关重大问题。
第三十四条 业主委员会任期届满2个月前，应在房地产行政主管部门、街道办事处的指导和监督下由原业主委员会牵头组织召开业主大会会议进行换届选举。原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，做好交接手续。
任期届满，原业主委员会无法牵头进行换届选举的，所在街道办事处应当牵头召开业主大会会议进行换届选举。
第三十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
2、无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
3、因疾病等原因丧失履行职责能力的；
4、有犯罪行为的；
5、以书面形式向业主大会提出辞呈的；
6、拒不履行业主义务的；
7、其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三十六条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第三十七条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在市或县、市（区）房地产行政主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第三十八条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县、市（区）人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三十九条 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第四十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
第四十一条 首次业主大会的工作经费由建设单位或原产权单位承担。
业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况每年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督和质询。
第四十二条 选举出的业主委员会经房地产行政主管部门备案后，凭备案表刻制印章。
业主委员会违反印章使用管理规定的，由责任人承担相应责任。
第四章 物业管理企业
第四十三条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并持有房地产行政主管部门颁发的《物业管理资质证书》和工商部门颁发的《营业执照》，方可接受物业管理委托。
第四十四条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第四十五条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件向工商注册所在地的房地产行政主管部门申请资质，取得资质后应及时到工商部门登记备案，并按资质等级从事物业管理活动。
第四十六条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。
第四十七条 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。
第四十八条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。
第四十九条 物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：
1、聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
2、将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；
3、挪用专项维修资金的；
4、擅自改变物业管理用房用途的；
5、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
6、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
7、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
8、物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；
9、与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；
10、不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；
11、超越资质等级承接物业管理业务的；
12、出租、出借、转让资质证书的；
13、发生重大责任事故的。
第五十条 物业管理企业资质实行年检制度。
资质年检由资质审批部门按照建设部《物业管理企业资质管理办法》和甘肃省有关规定实施。
第五章 物业配套设施设备
第五十一条 规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的3‰确定物业管理用房，但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，具备使用功能。
物业管理用房包括物业企业办公用房、监控室、业主委员会办公用房。
门房、安勤人员值班用房按照小区规划配套建设。
小区设计规模在300户以上的，应当按照总建筑面积、楼群分布等因素合理安装技防设施。小区设计规模在1000户以上的，还应当配备专用的警务室和社区居委会机构用房。
第五十二条 公有住房由出售单位按照以上的比例提供物业管理用房。
第五十三条 物业管理用房、门房、安勤人员值班用房或警务室、社区机构用房费用计入成本，产权归全体业主所有，在物业竣工验收合格30日内，无偿移交物业管理企业或相关部门使用。
第五十四条 建筑区划内的道路，属业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第五十五条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于建筑物及其附属设施共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第五十六条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第五十七条 建设单位不得单独转让物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权。
任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。
利用物业共用部位、共用设施设备和占用共用场地进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所提收益主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。
第五十八条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，经业主委员会同意后，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。所得收益按前条规定使用。
第五十九条 占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，应当有偿提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位出租或有偿提供收取的费用只含停车占用费（场地、道路占用费），不含车辆看管费。停车占用费实行政府定价或政府指导价，收费标准按照补偿合理经营成本、依法纳税、保本缴得的原则核定。
第六十条 规划部门应当严格按照有关规定做好小区物业配套设施的规划，确保公共配套设施的设计符合规划要求，并在小区建设过程中严格监督，落实规划设计方案。
第六十一条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第六章 前期物业管理
第六十二条 住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标、投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理。
投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米（包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积），经物业所在地的县、市（区）人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
招投标活动按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》实施。
第六十三条 建设单位选聘物业管理企业实施前期物业管理，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同参照建设部制定的合同示范文本。
第六十四条 建设单位应当在销（预）售物业之前，参照建设部制定的示范文本制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第六十五条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。
第六十六条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，并将前期物业服务合同、业主临时公约及物业买受人的书面承诺作为合同附件。
第六十七条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第六十八条 建设单位或前期物业管理企业应当在业主大会选聘物业管理企业后，在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。
第六十九条 房地产开发企业在办理住宅商品房预售许可手续时，房地产行政主管部门应当审查物业管理方案的落实情况。物业管理方案的主要内容包括：
1、物业管理企业的《营业热照》、《资质证书》复印件；
2、县、市（区）房地产行政主管部门核发《前期物业管理项目招投标备案表》或关于同意采取协议方式选聘物业管理企业的批准文件；
3、建设单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》
4、建设单位制定的《业主临时公约》文本。
建设单位不按照规定选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理的，房地产行政主管部门不予核发商品房《预售许可证》。
第七十条 建设项目竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目，其配套设施满足使用功能要求的，经分期验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用，产权管理部门不得办理产权登记手续。
建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设项目综合验收报告报房地产行政主管部门备案。
第七十一条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担住宅保修责任。保修期限和范围内产生的维修、保养费用由建设单位承担；保修期限和范围外产生的维修、保养费用，由物业管理企业按照物业服务合同的约定承担。
第七章 物业管理服务
第七十二条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第七十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第七十四条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第七十五条 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
物业管理企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业管理企业，业主委员会应当提前30天通知物业管理企业。
第七十六条 普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由市及县、市（区）物价、房地产行政主管部门按照省上的有关规定制定。
普通商品住宅小区以外的收费实行市场调节价。
物业管理服务费按月收取，经业主同意，也可按季或年度收取。
第七十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第七十八条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
已交付给物业买受人的物业，物业服务费用自物业交付次月起计收。业主或物业使用人未入住的或入住后不使用期连续超过三个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第四个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。
第七十九条 物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，具体包括：
1、管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
2、物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、法定税费和物业管理企业的利润；
10、物业服务合同约定的其他费用。
第八十条 物业管理企业收费应当按照国家发展改革委、建设部《物业服务收费明码标价规定》（发改价格[2004]1428号）实行明码标价。
第八十一条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第八十二条 新建住宅小区，建设单位应当向供水、供电、供气、供热等单位申请一户一表，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当收费到户。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，应当签订合同，合同中应当订立代办服务费条款。物业管理企业不得向业主或者使用人另收代办服务费。
未收费到户产生的损耗由供应单位承担。
第八章 物业的使用与维护
第八十三条 专有物业部分有危害或者可能有危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。经业主委员会或物业管理企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意由物业管理企业进行修缮，费用由所有人承担。
共用物业部分危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业管理企业进行修缮。
物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业管理企业未进行维护的，房地产行政主管部门应当督促实施。
第八十四条 业主或物业使用人需要装饰装修房屋的，应当依照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定事先向物业管理企业申报登记。物业管理企业应当以合同方式将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并做好指导和监督。
第八十五条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当按照国家的有关规定，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
第八十六条 房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能，确需改变的，应当报规划设计部门批准，并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。
业主或者使用人不得有下列行为：
1、损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违障凿、拆、搭占等；
3、寄存不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；
4、利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
物业管理区域内出现上述行为的，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法制止或处理。
第八十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主共有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、代管、移交、使用、监督管理的办法由市房地产行政主管部门会同财政部门按照国家和省有关规定研究制定，报市政府审批执行。
第九章 法律责任
第八十八条 违反本办法规定的下列行为，由县级以上人民政府房地产行政管理部门依照有关法律、法规的规定给予处罚。构成犯罪的，依法追究责任人员的刑事责任：
1、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的；
2、建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
3、违反本办法的规定，不移交有关资料的；
4、未取得资质证书从事物业管理的；
5、物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
6、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；
7、挪用专项维修资金的；
8、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的；
9、未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的。
第八十九条 业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第八十五条规定的，依照《甘肃省物业管理暂行办法》第三十二条的规定，由县级以上人民政府房地产行政主管部门限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处200元以上3万元以下的罚款，造成他人损失的，应赔偿损失。
第九十条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
第九十一条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第九十二条 相对人不服行政机关作出的行政处罚，可依照相关法律、法规规定提起行政复议或者行政诉讼。
第九十三条 房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十章 附 则
第九十四条 本办法由酒泉市房地产管理局负责解释。
第九十五条 本办法自发布之日起施行。。
关于转发《上海市节约能源条例》的通知
国家经贸委
国家经济贸易委员会办公厅文件
国经贸厅资源[1998]302号
关于转发《上海市节约能源条例》的通知
各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团经贸委(经委、计经委)：
《中华人民共和国节约能源法》(以下简称《节能法》)颁布实施后，各地区正在组织制订地方性法规或实施细则。1998年9月22日，上海市第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议审议通过的《上海市节约能源条例》，是贯彻落实《节能法》的第一部地方性法规。现转发你们，供参考。
一九九八年十月二十二日
上海市节约能源条例
（1998年9月22日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过）
第一章 总 则
第一条 为推进全社会节约能源，提高能源利用效率，保护环境，实施可持续发展战略，根据《中华人民共和国节约能源法》和其他法律、行政法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例所称能源，是指煤炭、原油、天然气、电力、焦炭、煤气、热力、成品油、液化石油气、生物质能和其他直接或者通过加工、转换而取得有用能的各种资源。
本条例所称节能，是指加强用能管理，采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源。
第三条 本条例适用于本市范围内的节能及其相关的管理活动。
第四条 本市节能工作应当遵循宏观调控，依法管理，技术进步、降耗增效，人人参与、有效监督的原则。
第五条 市和区、县人民政府应当根据本市国民经济和社会发展目标制定节能规划，合理调整产业结构、企业结构、产品结构和能源消费结构，推进节能技术进步，降低单位产值能耗和单位产品能耗，改善能源的开发、加工转换、输送和供应，逐步提高能源利用效率，促进国民经济向节能型发展。
第六条 本市鼓励开发、利用新能源和可再生能源，建立和完善节能技术服务体系，培育和规范节能技术市场，促进高新技术节能产品的产业化。
第七条 各行各业应当加强节能宣传和教育，普及节能科学知识，增强全民的节能意识，推进从能源生产到消费的全过程节能工作。
任何单位和个人都应当履行节能义务，有权检举浪费能源的行为。
第八条 上海市经济委员会（以下简称市经委）是本市节能工作的行政主管部门，负责全市节能工作的监督和管理。区、县人民政府的节能行政主管部门负责本行政区域内节能工作的监督和管理，业务上受市经委的指导。
市经委主管的上海市节能监察中心（以下简称市节能监察中心）负责节能方面的日常监察工作，并依照本条例的授权实施行政处罚。
第九条 本市计划、科学技术、建设、环境保护、技术监督、统计、财政等部门根据各自职责，协同做好节能工作。
第二章 节能管理
第十条 市和区、县人民政府应当加强对节能工作的领导，根据节能目标，定期部署、协调、监督、检查、推动节能工作和能源的合理利用。
第十一条 本市鼓励和支持发展高附加值、低耗能的产业；对高耗能的产业，应当有计划、有步骤地进行调整，或者加快技术改造，降低能耗。
第十二条 固定资产投资工程项目的可行性研究报告，应当包括合理用能的专题论证或者节能篇（章）。其中，消费能源多的工程项目，应当经有资格的咨询机构评估。消费能源多的标准由市经委制定。
固定资产投资工程项目的设计和建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范。
达不到合理用能标准和节能设计规范要求的项目，依法审批的机关不得批准建设；项目建成后，达不到合理用能标准和节能设计规范要求的，不予验收。
第十三条 市经委应当会同有关部门根据科学、合理的原则，对本市生产过程中耗能较高的产品制定单位产品能耗限额。
对尚未制定有关节能的国家标准、行业标准的，市技术监督部门可以根据技术先进、经济合理的原则，组织制定地方标准，并不断修订和完善。
第十四条 生产耗能较高的产品的单位，应当遵守依法制定的单位产品能耗限额。
第十五条 能源生产经营单位和用能单位应当依照《中华人民共和国计量法》和有关规定，加强能源计量管理，根据能源消费状况，配备能源计量器具。
第十六条 统计部门应当会同有关部门做好能源消费和利用状况的统计工作，并定期发布公报，公布主要耗能产品的单位产品能耗等状况。
能源生产经营单位和用能单位应当健全能源消费统计和能源利用状况分析制度。
第十七条 本市鼓励新开发地区和老城区改造地块推行集中供热、供冷。
第十八条 本市鼓励采用清洁能源。在内环线以内禁止新建燃煤锅炉，现有的应当限期改造或者淘汰。
第十九条 年综合能源消费总量五千吨标准煤以上的用能单位为重点用能单位。市经委应当组织有关部门对重点用能单位的能源利用状况进行监督检查。
重点用能单位应当按照国家有关规定，向节能行政主管部门定期报送能源利用状况报告。
第二十条 重点用能单位应当设立能源管理岗位，在具有节能专业知识、实际经验以及中级以上专业职称的人员中聘任能源管理人员，并向节能行政主管部门备案。
能源管理人员负责对本单位的能源利用状况进行监督、检查。
第二十一条 能源生产经营单位应当依照法律、法规的规定和合同的约定向用能单位提供能源。
能源生产经营单位可以采用经济手段鼓励能源消费单位或者个人合理用能，实现降低能耗总量和均衡供能。
第二十二条 企业可以根据自愿原则，向法定认证机构提出用能产品节能质量认证申请；经认证合格后，取得节能质量认证证书和节能质量认证标志的使用权。
任何单位和个人不得使用伪造的节能质量认证标志或者冒用节能质量认证标志。
第二十三条 设立节能检验测试服务机构或者从事节能检验测试服务业务，应当向市经委提出书面申请。市经委应当自收到申请书之日起三十日内作出决定。符合条件的，予以批准，发给节能检验测试资质证书；不符合条件的，不予批准，并说明理由。
节能检验测试资质证书不得伪造、涂改、出借和转让。
第三章 节能技术进步
第二十四条 市和区、县人民政府应当根据本地区节能的重点和方向，将节能科学技术的研究、开发和引进消化先进的节能技术、设备及材料，纳入政府的科学技术和高新技术产业化发展规划。
第二十五条 本市鼓励、支持科研机构、大专院校、企事业单位和个人研究开发节能新技术，多渠道地开展国际、国内节能信息与技术交流，拓展节能新技术，推广节能示范工程和节能新产品。
第二十六条 能源生产经营单位和用能单位应当积极采用计算机控制、遥感、遥测、电机调速、集中供热供冷、热电冷三联供、节能照明、能源梯级利用等技术成熟、效益显著的通用和专用节能技术，提高能源利用效率。
第二十七条 工业企业应当采用节能新技术、新工艺，逐步淘汰耗能高的设备。新建或者改建锅炉、窑炉，改造或者维修机泵、制冷设备等机械装置，必须达到规定的技术标准。本市鼓励和支持铸造、锻造、电镀、热处理等行业实行专业化生产。
第二十八条 服务行业应当在保证服务功能的前提下，选用能源利用效率高、能耗低的产品或者服务方式、服务项目，并加强对耗能设备使用和维修的管理。
第二十九条 使用机动车辆、船舶的单位或者个人，对能耗高的车辆或者船舶应当按照规定予以改造或者更新。机动车辆、船舶必须达到国家规定的能耗指标。
第三十条 建筑物的设计和建造应当依照有关法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明、动力和炊事等设备的能耗。
第三十一条 本市应当加强农村能源建设和资源综合利用，积极开发利用沼气、太阳能、风能等可再生能源和新能源，维护生态环境。
第三十二条 生产用能产品的单位应当加强产品设计和开发工作，采用新技术、新工艺和高性能材料，降低产品的使用能耗，提高节能产品质量，开拓节能产品市场。生产用能产品的单位和个人，应当在产品说明书和产品标识上如实注明能耗指标。
第三十三条 设计单位在工程项目或者其他产品设计中不得采用国家明令淘汰的用能产品。生产、销售用能产品和使用用能设备的单位和个人，必须在国家规定的期限内，停止生产、销售国家明令淘汰的用能产品，停止使用国家明令淘汰的用能设备，并不得将淘汰的设备转让给他人使用。
第四章 节能保障措施
第三十四条 市人民政府应当在基本建设，技术改造资金中安排节能资金，用于支持能源的合理利用以及新能源和可再生能源的开发。区、县人民政府根据实际情况安排节能资金，用于支持能源的合理利用以及新能源和可再生能源的开发。节能行政主管部门应当制定办法，保证合理、有效地使用节能资金。
第三十五条 本市鼓励单位和个人投资节能产品的开发。投资经认定的节能高新技术转化项目和列入市经委、市科学技术委员会试产试制计划目录的市级节能新产品，可以按照规定享受优惠。
第三十六条 重点用能单位应当在企业设备折旧资金中提取一定比例的费用，用于节能技术改造。
第三十七条 市和区、县人民政府对在节能或者节能科学技术研究、推广中有显著成绩的单位和个人给予表彰、奖励。能源生产经营单位和用能单位应当对节能工作取得成绩的集体、个人给予奖励。
第三十八条 节能检验测试服务机构应当遵守职业道德，公正、客观、负责地为用能单位提供相关先进节能技术的信息和有关能耗检测服务，向政府有关部门提供用能单位能耗的有关数据和分析报告。企业可以自行选择节能检验测试服务机构及其服务项目。节能检验测试服务机构不得强制提供服务或者强制扩大服务项目。
第三十九条 行业协会及有关的社会团体或者组织机构，为能源生产经营单位和用能单位提供节能信息等服务，向节能行政主管部门提出意见和建议，维护其成员的合法权益。
第四十条 新闻媒介对节能工作实行舆论监督，宣传节能法律、法规，批评浪费能源的现象，揭露能源管理中的违法行为。
第五章 法律责任
第四十一条 违反本条例第十二条第二款规定，固定资产投资工程项目的设计和建设不遵守合理用能标准和节能设计规范的，由市节能监察中心责令限期改正。
违反本条例第十二条第三款规定，固定资产投资工程项目建成后，达不到合理用能标准和节能设计规范要求的，由市节能监察中心责令限期改正；情节严重的，可以提请有关部门追究建设单位、设计单位的责任。
第四十二条 生产耗能较高的产品的单位，违反本条例第十四条规定，超过单位产品能耗限额用能，情节严重，经限期治理逾期不治理或者没有达到治理要求的，可以由市或者区、县人民政府节能行政主管部门提出意见，报请同级人民政府按照国务院规定的权限责令停业整顿或者关闭。
第四十三条 违反本条例第十八条规定，在本市内环线以内新建燃煤锅炉的，由市节能监察中心责令停止兴建或者停止使用，并按锅炉的每蒸吨处以五千元的罚款。
第四十四条 能源生产经营单位违反本条例第二十一条第一款规定，擅自停止或者减少供能，以及供能质量不符合标准的，由市节能监察
中心责令限期改正；给用能单位和个人造成损失的，依照有关法律规定由能源生产经营单位承担民事责任。违反合同约定供能的行为，依照有关法律、法规或者按照合同的约定处理。
第四十五条 违反本条例第二十二条第二款规定，使用伪造的节能质量认证标志或者冒用节能质量认证标志的，由技术监督部门依法责令
公开改正，没收违法所得，可以并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款。
第四十六条 违反本条例第二十七条第一款规定，新建或者改建锅炉、窑炉，改造或者维修机泵、制冷设备等机械装置未达到规定的技术标准的，由市技术监督部门责令限期改正，并依照有关法律、法规予以处罚。
第四十七条 违反本条例第三十二条第二款规定，未在产品说明书和产品标识上注明能耗指标的，由技术监督部门依法责令限期改正，可以处五千元以上五万元以下的罚款。
违反本条例第三十二条第二款规定，在产品说明书和产品标识上注明的能耗指标不符合产品的实际情况的，除依照前款规定处罚外，依照有关法律的规定承担民事责任。
第四十八条 违反本条例第三十三条第一款规定，设计单位在设计中采用国家明令淘汰的用能产品的，由市节能监察中心责令改正。造成后果的，按照国家有关规定处理。
第四十九条 违反本条例第三十三条第二款规定，生产、销售国家明令淘汰的用能产品的，由技术监督部门依法责令停止生产、销售国家明令淘汰的用能产品，没收违法生产、销售的国家明令淘汰的用能产品和违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款；可以由市或者区、县工商行政管理部门依法吊销营业执照。
第五十条 违反本条例第三十三条第二款规定，使用国家明令淘汰的用能设备的，由市或者区、县人民政府节能行政主管部门依法责令停止使用，没收国家明令淘汰的用能设备；情节严重的，市或者区、县人民政府节能行政主管部门可以提出意见，依法报请同级人民政府按照国务院规定的权限责令停业整顿或者关闭。
第五十一条 违反本条例第三十三条第二款规定，将淘汰的用能设备转让他人使用的，由技术监督部门依法没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款。
第五十二条 节能检验测试服务机构违反本条例第二十三条、第三十八条规定，有下列行为之一的，由市节能监察中心予以警告，没收违法所得，可以并处五千元以上五万元以下的罚款：
（一）超出核定的节能服务范围或者擅自变更业务的；
（二）强制提供服务或者强制扩大服务项目的；
（三）伪造、涂改、出借、转让节能检验测试资质证书的；
（四）提供虚假检验测试证明的。
有前款第（三）项规定行为的，市节能监察中心还应当收缴其伪造、涂改、出借、转让的节能检验测试资质证书。
未取得节能检验测试资质证书从事检验测试服务的，由市节能监察中心予以警告，没收违法所得，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。
第五十三条 作出行政处罚的部门或者机构应当出具行政处罚决定书。收缴罚款和没收财物时，应当出具市财政部门统一制发的收据。
罚没款全部上缴国库。
第五十四条 当事人对具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请复议或者提起诉讼。
当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的部门或者机构可以申请人民法院强制执行。
第五十五条 拒绝、阻碍节能监督管理人员依法执行职务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安部门依法处理；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十六条 节能监督管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第五十七条 本条例自1998年10月15日起施行。1985年4月18日上海市第八届人民代表大会常务委员会第十四次会议批准的《上海市工业企业节约能源暂行规定》同时废止。（完）