前 言

鉴于在商品房买卖中买卖双方所处的地位不同，房地产开发公司往往借助其在商品房销售中的强势地位，利用格式合同的方式，事先规定一些不利于购房人的有失公平的合同条款，从而使自己的利益最大化，或者在发生问题时有效地帮自己摆脱或减轻责任，而将损失转嫁到购房人的身上；另外，也考虑广大购房人的实际欲求，当前常用的商品房买卖合同内容过于简单、笼统，为此，笔者在研究了大量的商品房购房案例后，根据购房者所遇到的一些常见的问题和困惑，结合当前我国有关商品房销售和消费者权益保护等方面最新的法律规定，从中总结出一些有效地保护购房人合法利益的行之有效的办法，形成了以下这些购房必备条款，作为对一般的商品房买卖契约的必要的补充，供购房者在签订商品房买卖合同时参考之用。
为了增强购房人在商品房买卖的谈判和签约中的地位，笔者建议在购买某个开发商的楼盘时，可以由具有相同购买需求的购房者组成5人以上的购房团，以增加跟开发商谈判、协商和讨价还价的砝码，从而要求其同意签订以下对购房者具有重要意义的合同附件，以避免将来可能产生不利的矛盾和损失，维护购房者的合法权益。

正 文
第一部分：基本情况
第1条、目的：鉴于目前在商品房买卖中双方由于合同规定不明而引起诸多争议，并且考虑到双方在商品房买卖中实际地位的不平等，应通过合同条款的适当倾斜来充分维护弱势一方的合法权益，从而达到事实上真正的公平，双方根据《中华人民共和国合同法》及其他有关的法律法规，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就双方在商品房买卖中的权利义务达成以下合同条款。
第2条、买受人在跟出卖人签订商品房买卖合同前，有权审查出卖人的如下文件并获得相应的复印件副本：（1）营业执照（2）国有土地使用权出让合同（3）国有土地使用证（4）建设用地规划许可证（5）建设工程规划许可证（6）建筑工程开工证（7）商品房预售许可证。出卖人有义务为之提供充分的帮助。
第3条、双方同意出卖人将位于___________省______市_______区（或镇）______路______号的__________小区 _______座________ 栋________单元_______室的商品房出卖给卖受人_________，该房屋建筑面积为__________平方米，单价为每平方米______元，总价为_______________元。
第4条、买受人应在________年_______月_______日前向出卖人支付定金（大写）_________元，在买受人最后一次付款时充抵房款。
第5条、商品房买卖契约中应明确土地使用权法定年限为_______年，起止日期为从________年_______月到_________年________月，因此，本商品房所属地块的剩余使用年限为______年______月。
第6条：出卖人承诺没有在该块土地上设置抵押等任何导致商品房开发、销售瑕疵的情形。若出卖人无法立即提供正式《国有土地使用证》，为保证买受人的权利，出卖人承诺于______年____月____日前向买受人提供正式《国有土地使用证》，并且在他项权利记录中不会有任何担保、抵押记录，如到期不能提供，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担全部违约责任；如出卖人不同意退房，或者推延退房的，则从买受人要求退房之日起至买受人取回全部房款以前，出卖人须因缺少《国有土地使用证》而每日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第7条、出卖人未取得商品房预售许可证明即与买受人订立商品房预售合同的，应当认定无效；一旦买受人发现出卖人存在以上情形的，有权要求立即解除其跟出卖人之间的商品房买卖合同，并要求其赔偿损失。出卖人不同意解除商品房买卖合同或拖延解除的，应向买受人每日按总房价的千分之一支付赔偿金。
第8条、在双方的商品房买卖合同中，出卖人应列明以下内容：用地规划批准部门为：__________，建设工程规划许可证：____________，建设用地规划许可证：____________。施工许可部门：____________，施工许可证：____________开工证：____________。建筑企业：总设计单位：____________，建筑师姓名：____________，注册建筑师号码：____________，总施工单位：____________，总监理单位：____________。买受人享有对商品房及其所属小区的建设情况等的充分知情权。
第9条、出卖人保证此商品房在转移所有权以前未经过任何抵押、，出卖人保证此商品房在向买受人转移所有权过程中也不会进行任何形式抵押；出卖人保证在此商品房上也不存在一房两卖等任何可能导致其瑕疵的情形存在，否则，买受人有权要求立即解除该商品房的买卖合同，并要求出卖人按总房价的双倍返还。
第10条、买受人有理由相信出卖人对其所销售的商品房及其周围环境的宣传是真实、可信的，并据此作出买房的判断，双方同意所有关于该商品房及其附属、配套设施和周围环境的广告宣传是购房合同不可分割的组成部分，是对购房合同的补充和完善。
对于出卖人的有关承诺，如体育、休闲、绿化等有关直接影响到买受人居住质量、生活方便和健康美观等方面功能的设施和其他有关的设计、配套在商品房交付后一年内仍无法按时完成并交付使用的，出卖人应依据公平合理的原则对所缺的每一项配套设施或设计变更按总房价的3-5%支付赔偿款。
第11条、设计变更：在双方就所买卖的商品房协商一致并达成购房协议后，出卖人不得随意变更设计方案，未经买受人同意擅自改变房屋的户型(包括门窗的位置与大小尺寸)、面积、功能、质量、社区设施、道路等，否则，出卖人须就每一项向买受人支付总房价的3-5%的赔偿，赔偿金额须在买受人提出交涉后一个月支付，否则，应按日加收千分之一的延迟罚金。
第12条、在签订商品房买卖合同时，出卖人应清楚列明买受人在接受交付时所应缴付的一切费用名目、数量等内容并得到买受人的签字认可，否则，买受人有权拒付，出卖人不得以此为借口推迟交付；否则，出卖人应向买受人按总房价每日千分之一支付赔偿金。
第13条、按揭：出卖人承诺协助买受人办理商品房购买的按揭事宜，若由于买受人非其主管意愿所能控制的原因导致无法取得银行的按揭的，则出卖人应同意买受人的退房要求，不得推延或为此设置任何障碍，并不得就此向买受人要求任何赔偿等。
第14条、若由于以上原因导致买受人无法申请按揭购房的，出卖人在买受人提出退房要求的同时应立即全额退还其所缴付的购房定金及其他任何的相关费用，不得以任何借口拖延或推迟。否则，出卖人应按其所欠金额每日千分之五向买受人支付赔偿。

第二部分：质量问题

第15条、建筑材料：出卖人承诺其用于建造该商品房所使用的全部建筑材料均符合国家或者专业机构颁布的最高标准，并且至少要达到优良以上的品质，其施工方法亦根据国家及行业的专业标准进行，以确保房屋的建筑质量达到优秀的水平，主要的部分如楼板及墙体的厚度不但要符合安全的要求，同时也必须保证隔音性好、强度高等要求。
第16条、墙体平直：房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于1度，计算方法为：高度差/直线距离；不平直情况不得超过政府规定的标准；门窗、墙角等室内及室外的线条必须保持平行或垂直，不得有歪斜超过2度以上等影响到美观和使用功能的情况出现，如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求换房或退房但出卖人须为此向买受人支付购房款3-5%的赔偿款，出卖人拖延的，须按日支付总房价千分之一的违约金。
第17条、防水情况：房屋顶棚应无水渍，厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水等，若无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房，或要求出卖人在合理的时间但不超过15天内负责修复，并向买受人支付自交付之日起至修复之日总房价每日千分之一的违约金。
第18条、表面裂缝：出卖人保证商品房内外部分无任何裂缝，墙体表面平整，瓷砖地板平整无松动、无裂痕、无间隙；出卖人保证房屋的沉降情况严格符合并高于国家和地方主管部门颁布的最高标准，在合理的使用年限内一旦买受人发现楼体发生沉降的问题，有权要求出卖人对于可能发生的加速沉降或不均匀沉降情况对质量产生的影响向买受人提供检测及评估报告，同时由出卖人及时提出整改报告并进行相应的修缮；情况严重的，或经出卖人两次维修仍未能解决问题的，买受人有权要求退房，并要求出卖人承担其相应的损失。出卖人拒不退房或拖延解决问题的，应按每日总房价千分之一向买受人支付赔偿金。
第19条、买受人有权查验与商品房质量相关的全部文件，有权委托相关机构对商品房质量进行重新评价，出卖人必须予以充分的配合。
第20条、根据我国有关消费者知情权的法律规定，买受人有权了解有关其所购买的商品房及其有关的其他一切数据，如房屋相关的施工进度、设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格等信息，有权取得与本商品房相关的设计文件、与本商品房所有权相关的法律文件复印件，其基础工程和主体结构的有关数据等，并有权获得与房屋相关的诉讼信息，出卖人必须予以配合，否则，买受人有权要求其所购商品房价格3-5%的赔偿。

第三部分：户型空间
第21条、商品房户型：____室____厅____卫____浴____厕____厨，本商品房使用率不低于：_____%；房屋层高：____________毫米；室内净高：____________毫米；墙壁厚度为________毫米，楼层之间的楼板厚度为________毫米，立面图中所列尺寸如无特别说明均为净高度。若本商品房的使用率达不到本合同所确定的比率的，出卖人应将按合同所确定的使用面积减去实际的使用面积的差额部分退还买受人该部分房款，每拖延一日按其千分之一加收赔偿金。
第22条、起居室尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第23条、书房尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第24条、卧室一尺寸：朝向______¬¬_，长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
卧室二尺寸：朝向______¬¬_，长度：______，宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
卧室三尺寸：朝向______¬¬_，长度：______，宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第25条、卫生间尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第26条、厨房尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第27条、阳台尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第28条、过道尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）； 套内楼梯：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第29条、重要门窗：位置______，长度：______宽度：______高度：______下沿距地面：______毫米）；
重要门窗：位置______，长度：______宽度：______高度：______下沿距地面：______毫米）；
重要门窗：位置______，长度：______宽度：______高度：______下沿距地面：______毫米）；
第30条、贮藏空间：位置_________，长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第31条、每个功能区都应明确标明其建筑面积、使用面积，以便买受人可以据此进行其使用的规划设计及测量、核对。
第32条、出卖人确定将使用面积为：_______平方米的阳台之使用权交付给买受人，双方明确阳台面积不计算在买受人所购买的面积之中，，买受人在使用过程中无须支付物业管理费；

广东省东莞市人民政府


东莞市人民政府令



第85号



《东莞市行政规范性文件管理办法》已经市人民政府同意，现予发布。



市 长　李毓全

二○○六年七月二十日



东莞市行政规范性文件管理办法



第一章 总 则



第一条 为加强我市行政规范性文件的管理，维护法制统一，确保依法行政，根据有关法律、法规和《广东省行政机关规范性文件管理规定》，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称行政规范性文件（以下简称规范性文件）是指政府及其职能部门和法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织依据法定职权和程序制定并公开发布的涉及公民、法人或者其他组织的权利、义务，在一定时期内反复适用，在所管辖区域内具有普遍约束力的规范行政管理事项的文件。

行政规范性文件分为市政府规范性文件、部门规范性文件以及镇政府（街道办）规范性文件。市政府规范性文件为市人民政府（含市府办公室）发布的规范性文件。部门规范性文件包括市政府组成部门、直属机构以及法律、法规授权的管理公共事务的组织等以自己名义制定发布的规范性文件。镇政府（街道办）规范性文件为镇人民政府（街道办）发布的规范性文件。

第三条 市政府及其职能部门、各镇人民政府（街道办）行政规范性文件的制定、审查、发布和备案等活动，适用本办法。
　 政府及其部门内部管理制度，包括人事、行政、外事、财务管理等对公民、法人和其他组织权利、义务没有直接影响的内部公务规则、向上级行政机关的请示和报告、对具体事项所作出的行政处理决定以及其他不具有普遍约束力的文件，不适用本办法。

第四条 下列机构不得制定行政规范性文件：

（一）临时性机构；

（二）为完成某项专门任务而设立的议事协调机构；

（三）部门的内设机构。

第五条 市府法制局具体负责市政府及其部门制定的行政规范性文件审查工作，并对各镇人民政府（街道办）制定的行政规范性文件备案审查。

第六条 制定行政规范性文件，应当遵循《中华人民共和国立法法》确定的立法原则，符合宪法、法律、行政法规、地方性法规和其他上位法的规定。

第七条　行政规范性文件不得设定下列事项：

（一）设定行政许可事项、行政处罚以及行政强制措施；

（二）设定行政事业性收费和经营服务性收费（物价主管部门依法履行价格管理职能的除外）；

（三）其他应当由法律、法规、规章或者上级行政机关设定的事项。

第八条　行政规范性文件应当符合精简、统一、效能的原则，用语应当准确、简洁；条文内容应当明确、具体，具有可操作性。

第九条 行政规范性文件一般以条文的形式表述。除内容复杂的外，不分章、节。

行政规范性文件的名称一般称“规定”、“办法”、“规则”、“细则”、“意见”、“决定”、“通知”、“公告”和“通告”等。涉及实体内容的一般用“规定”、“办法”、“细则”等。

行政规范性文件的名称不影响其性质。



第二章 行政规范性文件编制计划和起草



第十条 编制市政府行政规范性文件年度立规计划，应当根据国家和省确定的立法重点，并结合市政府的工作重点，在调查研究的基础上，全面考虑，统筹安排，科学编制。

第十一条 市政府行政规范性文件的年度立规计划由各部门根据各自工作实际情况拟定，并填写立规申请表。立规申请应当对制定行政规范性文件的必要性、所要解决的主要问题、拟确立的主要制度作出说明。

第十二条 市府法制局应当对制定市政府行政规范性文件的立规申请进行审查，经综合平衡后，编制市政府行政规范性文件制定计划，报市政府常务会议审议通过后执行。

第十三条 列入制定计划的市政府行政规范性文件，由制定计划的起草部门按确定的内容、时间完成起草任务，报市府法制局审核；未列入当年制定计划的市政府行政规范性文件，市府法制局一般不予审核，确需制定的，须向市政府书面报告原因和理由，经分管副市长同意增补列入计划。

第十四条 起草行政规范性文件，应当对制定行政规范性文件的必要性和可行性进行研究，并对行政规范性文件所要解决的问题、拟确立的主要制度或者拟规定的主要措施等内容进行调研论证。

第十五条 起草行政规范性文件应当广泛听取公民、法人或者其他组织的意见，增加公众参与程度。听取意见可以采取座谈会、论证会、听证会和公开向社会征求意见等形式。
　 第十六条 公民、法人或者其他组织对行政规范性文件草案内容提出意见和建议的，起草部门应当研究处理，将意见采纳情况反馈给提出意见或建议的公民、法人或者其他组织，并在草案说明中载明。

第十七条 市政府行政规范性文件可以由市政府有关部门或者市府法制局组织起草。

部门行政规范性文件由其内设的有关业务机构或者法制机构具体负责起草。

起草行政规范性文件可以邀请有关专家、机构参加，也可以委托有关专家、机构起草。

第十八条 部门组织起草市政府行政规范性文件，市府法制局可以提前介入，指导起草工作，并可参与调研、论证。

第十九条 起草行政规范性文件的内容，涉及政府其他部门的职责或者与其他部门关系密切的，起草单位应当充分征求其他部门的意见，对存在的不同意见应当充分协商，经协商不能取得一致意见的，起草单位应当在上报送审稿时说明情况和理由。

第二十条 部门组织起草的市政府行政规范性文件送审稿须经本部门领导集体讨论通过，部门主要负责人签署意见，两个以上部门共同起草的，应当由各部门主要负责人共同签署，由主办部门负责送审。

提请市政府审议的市政府行政规范性文件送审稿，在正式发布前应送市府法制局审查，并附送下列材料：

（一）行政规范性文件草案送审稿一式2份；

（二）制定行政规范性文件的起草说明（包括必要性、可行性和起草的简要过程）；

（三）法律、法规、规章或上级行政规范性文件依据；

（四）有关部门的协商意见及主要存在问题的说明；

（五）有关听证会笔录、调研报告及参考资料的说明。

市府法制局组织起草的市政府行政规范性文件送审稿，经市府法制局领导集体讨论通过后提请市政府审议。



第三章 市政府行政规范性文件的审查



第二十一条 起草部门提请市政府审查的行政规范性文件送审稿（以下简称送审稿），按照公文处理的有关规定由市府法制局统一收文审查。

第二十二条 市府法制局主要从以下方面对送审稿进行审查：

（一）是否符合《广东省行政机关规范性文件管理规定》第七条、第八条和第九条规定；

（二）是否与正在实施的市政府行政规范性文件协调、衔接；

（三）是否正确处理了有关机关、组织和公民对送审稿主要问题的意见；

（四）是否符合行政规范性文件的技术要求；

（五）需要审查的其他内容。

第二十三条 送审稿有下列情况之一的，市府法制局可以缓办或退回起草部门：

（一）有关部门或组织对送审稿规定的主要内容存在较大争议，起草部门未与有关部门或组织协商的；

（二）送审稿及相关资料不符合本办法第二十条规定的。

拟由市政府发布但文件内容须作较大修改的，市府法制局提出修改意见后退回起草部门再行修改后重新报送。

第二十四条 送审稿直接涉及公民、法人或其他组织切身利益，有关部门、组织或公民对其有重大意见分歧，起草部门在起草过程中未向社会公布，也未举行听证会的，市府法制局可以向社会公开征求意见，也可以举行听证会。

实行市政府行政规范性文件审查专家咨询制度，具体操作办法由市府法制局拟定，报市政府批准后施行。

第二十五条 市府法制局应当认真研究各方面的意见，依照有关法律、法规对送审稿进行审查，提出审查意见，按以下规定报送市政府：

（一）对无原则分歧意见的，报市政府审批；

（二）对存在原则性分歧意见、经协调有关单位取得一致的，按本条第（一）项规定办理；

（三）对存在原则性分歧意见、经协调后未能取得一致的，应报请市政府有关领导组织协调，协调后取得一致意见的，按本条第（一）项规定办理；

（四）对存在原则性分歧意见、经市政府有关领导协调后仍未取得一致的，应提出解决分歧意见的方案，报市政府审定。



第四章 部门行政规范性文件的审查



第二十六条　部门行政规范性文件应当送市府法制局审查，未经审查同意的部门行政规范性文件不得发布。

第二十七条　部门行政规范性文件送审时，送审部门应当向市府法制局提交下列材料：

（一）提请审查的公函；

（二）行政规范性文件送审稿；

（三）行政规范性文件的起草说明（包括制定行政规范性文件的目的、依据、主要内容和重大分歧意见的协调情况等）；

（四） 征求意见的有关材料及有关意见的采纳情况说明；

（五）起草行政规范性文件所依据的法律、法规、规章和国家方针、政策；

（六）其他有关材料。

第二十八条　送审部门提交的材料符合本办法第二十七条规定的，市府法制局应当受理并出具受理回执。

提交的材料不符合本办法第二十七条规定的，市府法制局可以要求送审部门在指定的期限内补充有关材料。

第二十九条　市府法制局对部门行政规范性文件原则上只作合法性审查，应当在受理之日起10个工作日内审查完毕，并将审查意见书面通知送审部门。

部门送审的行政规范性文件内容复杂，争议较大或涉及其他重大问题，在前款规定的期限内不能审查完毕的，经市府法制局主要负责人批准，可以延长10个工作日，并应当将延长审查期限及其理由书面告知送审部门。

市府法制局在规定期限内未提出书面审查意见的，视为审查同意，送审部门可以公开发布送审的部门行政规范性文件。

第三十条　对符合《广东省行政机关规范性文件管理规定》第七条、第八条和第九条规定的部门行政规范性文件送审稿，市府法制局应当作出审查同意的意见。

第三十一条 部门行政规范性文件送审稿有下列情形之一的，市府法制局应当作出补充修改或者暂缓制定的意见，退回送审部门：

（一）违反《广东省行政机关规范性文件管理规定》第七条、第八条和第九条规定的；

（二）制定部门行政规范性文件的基本条件尚不成熟的，市府法制局认为不适宜发布的；

（三）有关部门对行政规范性文件送审稿规定的主要内容存在较大争议，送审部门未与其他部门、机构充分协商的。

第三十二条　部门行政规范性文件的送审部门应当按照市府法制局的审查意见对送审稿进行补充修改。

第三十三条　送审部门对市府法制局的审查意见有异议的，可自接到审查意见之日起10个工作日内向市政府申请复核。

第五章 公布与解释



第三十四条　市政府行政规范性文件应当经市政府常务会议审议，通过后送市长签发，或市长委托常务副市长签发。

部门制定的行政规范性文件经市府法制局审查后，由部门主要负责人签署后发布。两个以上部门联合制定的部门行政规范性文件，由两个以上部门主要负责人共同签署后发布。

第三十五条 行政规范性文件应当向社会统一发布。未向社会统一发布的行政规范性文件一律无效，不得作为实施行政管理的依据。

第三十六条　市政府及其部门行政规范性文件的发布载体为《东莞日报》。《东莞日报》刊登的行政规范性文件文本为标准文本。

各镇人民政府（街道办）应当在办公所在地和公共场所建立公告栏，公布其制定的行政规范性文件，公布日期应当不少于30日。

第三十七条 行政规范性文件一般应当自公开发布之日起三十日后施行。但公开发布后不立即施行将有碍行政规范性文件施行的，可以自公开发布之日起施行。

第三十八条 行政规范性文件的解释权属于制定该行政规范性文件的政府或政府部门。



第六章 镇政府（街道办）行政规范性文件备案



第三十九条 镇人民政府（街道办）制定的行政规范性文件应当自发布之日起30日内，报送市府法制局备案。报送备案的资料包括行政规范性文件正式文本、起草说明和备案报告纸质文本各一式3份（同时报送电子文档）。对报送备案的行政规范性文件中需要说明的事项，应写入备案报告。

第四十条　市府法制局对镇人民政府（街道办）报送备案的行政规范性文件进行合法性审查，发现与法律、法规、规章及政府行政规范性文件相抵触的，建议制定机关自行修改、废止或提请市政府予以撤销。



第七章 其他规定



第四十一条 部门行政规范性文件的前置审查和镇政府（街道办）行政规范性文件备案的执行情况纳入本单位依法行政项目的年度考核。

第四十二条 行政规范性文件应当规定有效期，有效期自行政规范性文件发布之日起最长不得超过五年。有效期届满，行政规范性文件的效力自动终止。

行政规范性文件有效期届满前六个月，起草部门认为该文件需要继续实施的，应当对该行政规范性文件的实施情况进行评估，根据评估结果重新修订。

重新修订的行政规范性文件为新制定的行政规范性文件，应当按照本办法的要求重新报送审查。

第四十三条　行政规范性文件制定机关应当定期对行政规范性文件进行清理。凡新颁布的行政规范性文件执行一年后，执行机关应当向市府法制局报告执行情况，三年内，应当根据实际情况的变化，以及法律、法规、规章和国家的方针、政策的调整情况对行政规范性文件至少清理一次，及时对已公布的行政规范性文件修订或者废止。

市政府行政规范性文件的清理，由原起草部门负责。原起草部门应当根据清理情况提出对市政府行政规范性文件的处理建议，报市政府决定。

第四十四条 公民、法人或者其他组织认为行政规范性文件不符合本办法的，可以向市府法制局提出审查的建议。市府法制局应当进行审查，并答复提出审查建议的公民、法人或者其他组织。

第四十五条　违反本办法制定行政规范性文件，情节严重，造成严重不良后果的，或者由于执行无效的行政规范性文件而损害公民、法人和其他组织合法权益的，市府法制局可以提请市监察部门依法追究制定机关主要负责人和直接责任人的行政责任。

第四十六条 镇政府（街道办）规范性文件的制定和管理参照本办法执行。

第四十七条 本办法自2006年9月1日起施行。《东莞市人民政府制定规范性文件管理办法》（东府〔1998〕5号令）同时废止。