从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题
建纬（昆明）律师事务所 孙可


[摘要] 众所周知，利用军队土地进行房地产开发有其特殊性，其一就是开发商不可避免地要和军方打交道。做为一名曾经的军队律师，本文笔者从军方角度探讨军地房地产合作中开发商应当注意的四个方面问题，一是找谁谈？二、如何谈？三、如何办手续？四、纠纷如何处理？旨在促成开发商和军方实现“双羸”。
[关键词]军地 房地产合作 军方角度

军队土地是军事用地，是保障部队战备、训练、工作和生活的重要物质基础，长期以来主要是以划拨方式取得。军队土地作为国防设施的重要组成部分，实行统一规划、统一调配，其产权归属于军队，由军队房地产管理部门统一管理。在土地日益稀缺的今天，许多开发商虽然把目光投向了军用土地，但由于对军队情况不了解，不知道军方的“水”有多深，他们又在犹豫和观望，而不敢轻易下决心。那么，军地房地产合作中开发商应注意什么问题呢？
做为一名曾经的军队律师，笔者试着从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题，以抛砖引玉。
一、找谁谈？
开发商如果对某军队用地有开发意向，并且有意与军方合作开发，应当找谁谈？
早在1992年底，总参谋部、总政治部、总后勤部在《关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》中就明确：“军队房地产开发经营由全军房地产主管部门统一归口管理。各军区、各军兵种、各总部、国防科工委等大单位房地产主管部门，负责所辖范围内的房地产开发经营的归口管理工作。”“任何单位和部门不得越权承办房地产开发事宜。”“严格军队房地产开发经营的审批手续。凡利用军队房地产进行开发经营的，均应…严格办理审批手续，严禁任何单位和部门越权审批或不经批准擅自搞开发经营。凡开发利用军队房地产，不论数量多少，一律报总后勤部审批；如涉及到军事设施安全保密、影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，报总参谋部、总后勤部审批；房产产权和土地使用权转让给外商的，报中央军委审批。”
从上述规定来看，对口的业务部门无疑是房地产主管部门，基层是营房股（团级）、营房科（师级），中层是营房部（军级）、房管局（军区），高层是基建营房部（总后勤部）、中央军委。但是，如果只是与房地产主管部门洽谈，很可能会走一大段弯路。
笔者以师级野战部队为例来说明这个问题。师级野战部队一般有“司、政、后、装”四大机关，即：司令部、政治部、后勤部和装备部，营房科为师后勤部的一个部门，在业务上归军级营房部管理，在行政上归师后勤部管理。房地产开发属于重大事项，各级党委都非常重视，因此，在营房科首肯后，一般情况下须经后勤部党委会通过后才能上报上级房管部门，重大房地产开发项目甚至须经师党委会集体决策通过后才能向上申报审批。从纵向来看，要逐级经过师级、军级、军区各个关口，最后才能上报到总后勤部。
因此，开发商若有与军队进行合作开发的意向，首先要找军队房地产业务部门谈，除此之外，还要与后勤部领导充分沟通，重大房地产开发项目甚至需要得到部队主要首长（如：师长、政委）的首肯和支持，缺一不可。
二、如何谈？
首先，需要掌握军方对于军队房地产开发利用和管理的需求点。
一是从1998年起，在军队开展生产经营已经叫停，因此，早已无法通过与军队合作兴办经济实体等方式进行经营性开发；二是部队对于军队房改工作非常重视，各级都希望解决部队家属住房问题、解决离退休军队干部住房问题，并且充分与住房制度改革政策相接轨，以加快干部住房建设步伐；三是对于有利于改善营区住用条件、提高营区环境质量、完善配套设施的项目，普遍执积极支持的态度；四是对国家、地方政府实施的重点建设项目确需占用军队房地产的，通常会给予配合。
其次，军方对于合作方的诚意以及实力也会进行考察，同样不希望合作的项目成为半拉子工程或者烂尾工程。
总之，军方对于军队房地产开发采取的是一种非常务实的态度，努力维护军方的利益。
因此，建议开发商充分考虑军方的需求点，以解决军队住房问题或者改善军队住用条件做为基点来提供切实可行的合作方案，同时，应当充分展示自身在项目规划、资金保障、专业能力、开发经验等方面的实力，以消除军方的担忧和疑虑，为双方合作洽谈打下良好的基础。若能如此，合作成功的可能性较大，反之则较小。
三、如何办手续？
利用军队空余土地进行房地产的开发建设在法律上没有禁止性的规定，因此具有一定的可行性。
首先，我们来了解一下军用土地管理的现状。以往，军队空余土地转让主要采取协议的方式，由于土地转让未纳入土地供应年度计划，转让方式和程序不规范，信息披露不充分，国土资源管理部门也难以实施有效的监管。《城市房地产管理法》、《物权法》和有关经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的一系列政策出台后，原有的军队土地转让办法与国有建设用地出让的一系列法律法规衔接不够，利用军队空余土地进行房地产开发建设在各地的操作中，因为法律政策的衔接问题也出现了一些低价转让军队空余土地，造成国有资产流失的情况。近年来，军用土地被侵占、土地权属纠纷不断发生。根据目前掌握的资料，军用土地管理主要存在四个方面的问题：一是因体制编制调整，一些营区、训练场地、农副业生产用地、库区林地等军用土地多次转隶，导致军用土地流失，引发土地纠纷；二是存在历史遗留问题，土地权属不明，缺乏合法手续；三是军用土地被非法侵占；四是个别单位法律观念和军产意识不强，疏于管理，甚至违规出租转让军用土地。
为加强军用土地转为民用土地的转让管理，规范土地的转让行为，1993年，财政部、国家土地管理局、总后勤部曾联合发文对军队有偿转让空余军用土地的审批、出让程序和转让取得的土地收益金的分配进行规范。2007年1月31日，国土资源部、财政部和解放军总后勤部联合发出《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》（国土资发〔2007〕29号），要求军队空余土地转让必须走市场化配置的道路。2010年，总参谋部、总政治部、总后勤部、总装备部联合下发《关于进一步加强新形势下军队房地产管理工作的意见》再次强调：要加强房地产权属集中管理，加强空余房地产集中储备，加强房地产集中调配利用。要严格房地产处置报批程序，兑换或转让房地产，不论数量多少，必须报总后勤部审批，军区级单位后勤部门统一组织实施。未经批准，任何单位不得擅自转让军用土地或接受地方政府划拨国有土地。同时，从2008年7月至2010年10月，四总部根据国务院第二次全国土地调查的统一部署，结合军队实际在全军组织开展了第二次军用土地调查，对军队管理使用的各类土地、营房和附属设施进行了深入细致的调查登记，准确掌握了房地产资源的底数，土地确权率达到89.6%，领证率提高了近23%。这充分说明，导致军用土地流失的主要漏洞已经基本填补到位。
因此，今后利用军队空余土地进行房地产开发建设，必须符合相关法律法规和政策的规定。首先，土地必须已经纳入了当年的年度土地供应计划。由军队土地使用单位提出转让申请，按程序报解放军总后勤部批准后，纳入军队空余土地转让计划，抄送土地所在地的省级国土资源管理部门和市、县人民政府，由市、县人民政府优先安排纳入当地的土地年度供应计划。未纳入军队空余土地转让计划和当地年度土地供应计划的土地，不得进行转让。第二，价高者得。经依法批准后，可以依法转让的军队空余土地的土地面积、用途、规划条件和转让方式等信息将会在当地的土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布，需要使用土地的单位或者个人可以参加国土资源管理部门组织的招标拍卖挂牌活动或者是军队自行组织的公开转让活动，对出让地块进行报价，按照价高者得的原则，签订《国有土地使用权出让合同》，支付土地出让金，取得国有土地使用权。第三，接受地方职能部门的监管。经依法取得的军队空余土地转让后，不再作为军事用地，由土地所在地方的职能部门进行监管。土地使用者必须按照转让文件和《国有土地使用权出让合同》的约定开发利用土地，不得擅自更改土地用途、容积率等土地使用条件，对于改变土地使用条件的，按照《国有土地使用合同》的约定，补交不同用途、容积率的土地价款差额或者被收回土地使用权。
四、纠纷如何处理？
在军地房地产合作中，开发商往往在资金和开发经验方面具有优势，而军方在合同文本拟定、要求符合军方内部审批流程等方面会提出较为强势的要求，综合来看，双方的市场地位基本处于均势。可以预见的是，在军地房地产合作过程中，军地双方均会站在各自的立场维护其合法权益，但一旦发生纠纷，开发商处理的难度较大。
首先，随着“依法治国”、“依法治军”的理念日益深入人心，近年来，军队不断完善涉军维权机制，维护国防利益和军人军属合法权益。全国31个省(自治区、直辖市)已建立起地方党委统一领导、司法机关为主体、政府有关部门共同参与、军地协调的涉军维权工作长效机制，形成较为完善的涉军维权组织。据《2010年中国的国防》白皮书介绍，目前，全军共设法律顾问处268个，旅团级单位设法律咨询站1600多个，营连普遍设法律咨询组。全军共有军队律师1342名、法律咨询员2.5万名，并且呈快速上升趋势。因此，千万不能低估军队各级的法制观念和军队的维权实力。
其次，军队在合作开发过程中具有一定的优势地位。笔者以军用土地使用权竞价转让为例予以说明。军用土地使用权竞价转让的基本要求：一是要符合法律政策规定。这是组织军用土地使用权转让的前提条件，转让工作不仅要符合国家的法律法规，还要同时符合军队的政策规定，两者缺一不可，否则就缺少法律支撑；二是军方能进能退。通过竞价，军方与受让方签订的合同是否生效，完全取决于总部是否批准。受让方事前必须认同这一事实和约定；三是先交钱后给地。军地双方达成协议后，受让方应预付不少于办理军队内部项目报批所需费用；总部批准、合同生效后，受让方付多少钱军方给多少地。由此看出，军方在此过程中不仅始终掌握着主动权，而且军队利益在法律地位上也有了保障。
第三，基于军民、军政关系和社会稳定等方面的考虑，一旦军队房地产合作发生纠纷，人民法院会慎重决定是否受理。若法院不予受理，则只能由各地军地双方行政领导和机关进行协调解决，这样做的结果，虽然也能取得一定的效果，但是宽严不一；即使人民法院受理后公正判决，又会涉及到执行问题。尤其是军方败诉后的执行难度非常大，军队账户上的钱都是军响、军费，如何执行？
因此，一旦产生纠纷，对于开发商而言，诉讼风险非常大，建议以协商和调解的方式予以解决；并且，由于军方人事变动频繁，开发商不宜久拖不决，而应当速战速决。

江西省人大常委会


江西省实施《中华人民共和国未成年人保护法》办法


　　(1994年4月16日江西省第八届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1997年6月20日江西省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议修正)

　　第一条为了维护未成年人的合法权益，保护未成年人身心健康，根据《中华人民共和国未成年人保护法》，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本省境内保护未满18周岁的公民。

　　第三条保护未成年人的合法权益，为未成年人健康成长创造良好的环境和条件是全社会的共同责任。

　　国家、社会、学校和家庭应帮助未成年人增强自我保护的意识和能力，抵制不良倾向，努力学习，做有理想、有道德、有文化、有纪律的公民。

　　第四条各级人民政府负责组织实施《中华人民共和国未成年人保护法》和本办法。

　　县级以上人民政府设立未成年人保护委员会，协调有关部门做好未成年人保护工作。

　　第五条共产主义青年团、妇女联合会、工会、青年联合会、学生联合会、少年先锋队及其他有关的社会团体，协助各级国家机关做好未成年人保护工作。

　　城乡基层群众性自治组织应发动和组织居(村)民做好未成年人保护工作。

　　第六条各级人民政府和有关部门对保护未成年人有显著成绩的组织和个人，给予表彰、奖励。

　　第七条父母或其他监护人、学校教师应对未成年人加强教育，预防和制止其发生下列行为：

　　(一)吸烟、酗酒；

　　(二)出走或流浪；

　　(三)旷课、逃学、弃学；

　　(四)赌博、吸毒、卖淫、嫖娼、盗窃；

　　(五)组织、参与封建迷信活动或非法组织；

　　(六)辱骂他人、打架斗殴，携带武器、管制刀具等凶器；

　　(七)毁损文物古迹、公共设施及其他公私财物；

　　(八)妨碍公共秩序和公共卫生；

　　(九)阅读、收听、观看有碍身心健康的图书报刊、音像制品、演出；

　　(十)其他违背社会公德或违纪、违法行为。

　　第八条禁止对未成年人实施下列行为：

　　(一)诽谤、侮辱、歧视、虐待、伤害、遗弃；

　　(二)允许或强迫未成年人订婚、换亲和结婚；

　　(三)允许或强迫未成年人辍学、当童工或外出乞讨；

　　(四)教唆、强迫未成年人吸毒、盗窃、行凶，或容留、教唆、强迫未成年人嫖娼、卖淫;

　　(五)引诱或强迫未成年人进行残忍、恐怖、色情等摧残身心健康的表演；

　　(六)其他损害未成年人身心健康的行为。

　　第九条鼓励共产主义青年团、青少年发展基金会建立失学少年基金，帮助因家庭贫困而失学的未成年人复学。

　　第十条学校、幼儿园、托儿所应对校舍、保教用房和其他教学、保教设施定期进行安全检查；危及人身安全的，必须立即采取措施，确保学生、保教对象的安全。

　　第十一条学校和教师应严格按照国家教育部门规定的课时组织教学，保证未成年学生必要的文娱、体育、休息和课外活动时间。

　　第十二条学校应为未成年学生在校学习提供必要的卫生保健条件，教室采光应符合视力卫生标准，课桌椅应按照国家规定的标准配备，向学生提供或出售的食品必须符合食品卫生标准。

　　第十三条学校和教师不得违反国家规定向学生滥收费用，不得强迫或变相强迫学生购买非课业必需的读物和其他物品，不得体罚或用罚款手段惩罚学生。

　　第十四条未成年人受违法犯罪分子引诱、胁迫实施违法犯罪行为而无力摆脱时，或未成年人被威胁可能受到伤害时，学校、父母或其他监护人及其他成年人，应立即采取必要的保护性措施，并及时报告公安机关。

　　第十五条人民政府及公安机关对被拐卖、拐骗、绑架的未成年人应及时解救。

　　第十六条各级人民政府应将未成年人活动场所和设施的建设项目纳入本行政区域经济和社会发展规划，列入政府财政预算，保证必要的建设资金。

　　县级以上人民政府应逐步建立和完善青少年宫等多种形式的文化、科学技术、娱乐、体育等活动场所，创造良好的教育环境。

　　各级人民政府及其有关部门对提供、兴建未成年人的活动场所、设施及提供资金的单位和个人，应予以鼓励和支持，并提供方便。

　　第十七条各级人民政府及其有关部门应加强社会福利建设，为残疾未成年人提供必要的学习、生活、医疗保健及就业条件。

　　第十八条各级人民政府及其有关部门应支持和鼓励社会团体开展有利于未成年人健康成长的社会活动，提供必要的活动经费和其他便利条件。

　　第十九条机关、武装力量、团体、企业事业单位应配合教育部门和学校，为未成年学生参加社会实践提供方便。

　　第二十条学校、城乡基层群众性自治组织以及劳动改造、收容教养单位，可聘请离休退休干部、工人、军人、知名人士等担任辅导员，对未成年人进行帮助教育。

　　第二十一条城建、环保、工商行政管理、公安、教育部门应按各自职责，互相配合，制止下列行为：

　　(一)在学校、幼儿园、托儿所周围违章建筑、门口摆摊设点；

　　(二)发出超标噪音或排放有毒、有害的废水、废气、废渣，影响学校、幼儿园、托儿所的环境；

　　(三)在学校、幼儿园、托儿所内赌博、哄闹、寻衅滋事、打架斗殴；

　　(四)其他妨碍、扰乱学校、幼儿园、托儿所正常秩序的行为。

　　第二十二条严禁任何组织或个人侵占、毁坏、哄抢学校、幼儿园、托儿所的房屋、设备等财产，或挤占、毁坏未成年人从事文化科学技术、娱乐、体育活动的场所和设施，贪污、挪用建设上述场所、设施的资金。

　　第二十三条新闻出版、文化、广播电视、公安、工商行政管理部门，对向未成年人出售、出租或以其他方式传播反动、淫秽、暴力、凶杀、封建迷信的图书报刊、音像制品的，应依法从重处罚。

　　第二十四条下列场所应设置明显的禁入标志，不得允许未成年人进入：

　　(一)营业性歌舞厅、夜总会、通宵电影院；

　　(二)放映不适宜未成年人观看的录像、电影的场所；

　　(三)其他不适宜未成年人活动的场所。

　　不能判明是否未成年人的，前款所述场所的工作人员，有权要求其出示身份证件；文化、广播电视、公安、工商行政管理部门应加强对上述场所经营活动的监督检查。

　　第二十五条任何组织和个人不得招用未成年人从事营业性歌舞厅、酒吧、夜总会、通宵电影院的工作。

　　第二十六条未经未成年人本人或其监护人同意，不得以营利为目的使用未成年人的肖像。

　　第二十七条严禁任何组织和个人侵占、剽窃未成年人在科学技术、文学艺术以及其他方面的发明权、专利权、著作权等智力成果权。

　　第二十八条机关、团体、企业事业单位、城乡基层群众性自治组织、未成年人的监护人和其他成年人，应共同做好未成年人违法犯罪的预防和矫治工作。

　　第二十九条设区的市人民政府、地区行政公署应采取措施，创造条件，逐步建立工读学校。

　　公安、教育部门应按国家有关规定将有违法或轻微犯罪行为，不宜留在原学校学习的未成年学生送工读学校学习。

　　第三十条家庭、学校及其他有关单位，公安机关、人民检察院、人民法院、少年犯管教所、劳动教养所应互相配合，共同做好对违法犯罪的未成年人的教育、感化、挽救工作。

　　第三十一条公安机关、人民检察院、人民法院办理未成年人犯罪案件，应根据未成年人的生理和心理特点，采取适合于未成年人的方式、方法，注重疏导和教育，一般不使用戒具。

　　第三十二条公安机关、人民检察院应设立专门机构或确定专人办理未成年人犯罪案件。人民法院应组成少年法庭或设立少年刑事审判庭，审理未成年人犯罪案件。律师事务所应指定专人承担未成年人犯罪案件的辩护工作。

　　第三十三条人民法院审理民事、经济、行政案件，婚姻登记机关办理婚姻登记，应依法保障和维护未成年人的财产权和受抚养权、受教育权等合法权益。

　　第三十四条人民法院可从当地聘请教育工作者和工会、共产主义青年团、妇女联合会的干部以及少年先锋队的辅导员担任少年法庭特邀陪审员。

　　第三十五条看守所、收容所、拘留所对审前羁押或行政拘留的未成年人，应与被羁押或拘留的成年人分别看管；暂不具备条件的，应将其与惯犯、累犯或恶习很深的成年人分别看管。

　　对被判决服刑或被批准送劳动教养的未成年人、成年人应分别关押、管教。

　　第三十六条少年犯管教所、劳动教养所对正在服刑或接受劳动教养的未成年人，应做好思想教育工作，实行文明管理、教育，组织其参加力所能及的劳动、文化学习和技术培训，为其刑满释放或解除劳动教养后就学、就业创造条件。

　　禁止以任何理由对正在服刑或接受劳动教养的未成年人实行体罚、虐待或其他摧残身心健康的行为。

　　第三十七条对人民检察院决定免予起诉或人民法院判处免除刑事处罚、缓刑、管制和假释，以及刑满释放和解除劳动教养的未成年人，有关单位应帮助其就学、就业，做好预防重新违法犯罪工作。

　　第三十八条未成年人合法权益受到侵害的，被侵害人或其监护人有权向侵权人所在单位及其上级主管部门、公安机关及其他有关部门投诉或要求保护，或依法向人民法院起诉。

　　第三十九条负有保护职责的部门、单位对举报、投诉侵犯未成年人合法权益的案件应予以受理，不得推诿。

　　违反前款规定的，由其所在单位或其上级主管部门或行政监察机关给予有关负责人、直接责任人批评教育或行政处分。

　　第四十条违反本办法第八条、第十条至第十三条、第二十二条规定，视其情节，由其所在单位或其上级主管部门通报批评，并责令其改正；或对直接责任人、有关负责人给予行政处分。

　　第四十一条父母或其他监护人有抚养能力而拒绝履行抚养义务的，由其所在单位、街道办事处、乡镇人民政府、城乡基层群众性自治组织对其批评教育，责令改正；拒不改正的，由其所在单位在其收入中代扣抚养费。

　　第四十二条实施本办法第二十一条规定所制止的行为的，分别由城建、环保、工商行政管理、公安、教育部门在各自职责范围内依法处罚。

　　第四十三条违反本办法第二十四条规定的，由文化、广播电视部门责令其立即改正；拒不改正的，暂扣或吊销其许可证，并处以非法所得3倍以下罚款。

　　第四十四条违反本办法第二十五条规定的，由劳动部门责令其纠正，并处以500元以上1000元以下罚款。

　　第四十五条违反本办法第二十六条、第二十七条规定的，未成年人或其监护人有权要求停止侵害，消除影响，赔礼道歉，并可要求赔偿损失；新闻出版、专利等部门和司法机关应依法及时作出处理。

　　第四十六条违反本办法规定，触犯《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第四十七条当事人对依照本办法作出的行政处罚决定不服的，可依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定申请复议，或向人民法院起诉。

　　第四十八条本办法具体应用中的问题，由省人民政府负责解释。

　　第四十九条本办法自1994年5月4日起施行。