江西省南昌市人大常委会


南昌市城市房地产抵押管理条例

（1996年9月26日南昌市第十届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过 1996年10月19日江西省第八届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准 根据2003年10月29日南昌市第十二届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过 2003年11月27日江西省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准的《南昌市城市房地产抵押管理条例修正案》修正）

一、第二条修改为：“在本市城市规划区国有土地范围内进行房地产抵押、预购商品房贷款抵押、在建工程抵押，实施抵押管理，应当遵守本条例。”

二、删去第三条第一款中的“或者有限产权”。增加两款作为第二、第三款：“本条例所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

“本条例所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建房地产工程继续建造资金的贷款，以其依法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”

三、删去第七条中的“或者有限产权”。

四、第八条增加一款，作为第三款：“同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况书面告知抵押权人。”

五、增加一条，作为第九条：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。”

六、增加一条，作为第十条：“以预购商品房贷款抵押的，该商品房开发项目应当符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。”

七、第九条改为第十一条，修改为：“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。”

八、第十一条改为第十三条，增加一款，作为第二款：“有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，其设定的抵押期限不得超出企业的终止期限。”

九、第十二条改为第十四条，第（五）项修改为：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”；删除第（八）项；第（九）项改为第（八）项，修改为：“已依法公告列入拆迁范围内的”；第（十）项改为第（九）项，修改为：“依法被查封、扣押、监管的”；增加一款，作为第二款：“已被预售的商品房，开发该商品房的房地产企业不得设定抵押。”

十、第十五条改为第十七条，第二款增加三项，分别作为第（一）项、第（五）项和第（六）项：“抵押登记申请书；”“可以证明抵押房地产价值的资料；”“法律、法规规定应当提交的其他文件。”

十一、第十六条改为第十八条，删除第（二）项；第（五）项改为第（三）项，修改为：“抵押有限责任公司、股份有限公司的房地产，应当提交经董事会或者股东大会批准的文件，但企业章程另有规定的除外”；增加一项，作为第（四）项：“以中外合资企业、中外合作企业和外商独资企业的房地产抵押的，应当提交经董事会批准的文件，但企业章程另有规定的除外”；原第（三）项和第（六）项合并，作为第二款，修改为：“国有企业、国有控股企业、国有参股企业和事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。”

十二、第十七条改为第十九条，第（三）项中的“10日”修改为“5日”；第（四）项修改为：“对符合抵押条件的房地产，当事人可以协商议定其价值，也可以委托依法设立的有房地产价格评估资质的机构进行价格评估”；增加一款，作为第二款：“以预购商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房屋权属证书后，重新办理房地产抵押登记，其中，按预购商品房合同履约的，当事人应当申请房地产抵押变更登记。”

十三、第十八条改为第二十条，修改为：“房产管理部门抵押登记的资料，应当公开，允许当事人或者相关机构查阅、抄录或者复印。”

十四、第十九条改为第二十一条，删去第二款，第三款改为第二款，修改为：“已出租的房屋，因履行担保债权而变更产权人的，原租赁合同在租赁期间内继续有效。”

十五、删去第二十三条。

十六、删去第二十五条。

十七、删去第二十六条。

十八、删去第二十八条。

十九、第二十九条改为第二十七条，修改为：“抵押人隐瞒本条例第十四条第（一）、（四）至（九）项规定情况，造成抵押无效的，应当承担由此产生的法律责任。”

二十、删去第三十条。

二十一、删去第三十五条。

二十二、《条例》中的“土地管理”部门均修改为“国土资源”部门，“国有资产管理”部门均删去。

此外，对部分文字作了修改，对条文顺序作了相应调整。

本修正案自2004年3月1日起施行。

《南昌市城市房地产抵押管理条例》根据本修正案作相应修改，重新公布。




第一条 为了加强城市房地产抵押管理，维护房地产抵押市场秩序，保障房地产抵押当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 在本市城市规划区国有土地范围内进行房地产抵押、预购商品房贷款抵押、在建工程抵押，实施抵押管理，应当遵守本条例。
第三条 本条例所称房地产抵押，是指债务人或者第三人以其依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权以不转移占有方式向债权人提供债务履行担保的行为。
本条例所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本条例所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建房地产工程继续建造资金的贷款，以其依法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第一款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人。
第四条 房地产抵押活动，应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。
第五条 房地产抵押实行登记制度。房地产抵押合同自登记之日起生效。
第六条 市或者县人民政府房产管理部门（以下简称房产管理部门）是本级人民政府房地产抵押登记工作的主管部门，对房地产抵押登记实行统一管理。
市或者县人民政府国土资源、价格、财政、工商行政管理和税务等部门，应当按照各自的职责，配合做好房地产抵押的管理工作，依法对房地产抵押施行监督检查。
第七条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权，不得单独设定抵押权。
第八条 抵押人所担保的债权，不得超过其抵押的房地产价值。
房地产抵押后，该房地产价值大于所担保的债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况书面告知抵押权人。
第九条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
第十条 以预购商品房贷款抵押的，该商品房开发项目应当符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
第十一条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
第十二条 以按份共有房地产设定抵押权的，所担保的债权不得超出抵押人依法所享有的份额。
以共同共有房地产设定抵押权的，应当经全体共有人书面同意，抵押人为全体共有人。
第十三条 企业以其所有的房地产设定抵押的，其设定的抵押期限不得超出企业依法取得的土地使用权的终止期限。
有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，其设定的抵押期限不得超出企业的终止期限。
第十四条 有下列情况之一的房地产，不得设定抵押：
（一）权属有争议的；
（二）已建成的房屋未依法登记领取《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的；
（三）《房屋所有权证》与《国有土地使用证》载明的权利人不一致的；
（四）共同共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（五）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（六）列为文物保护的；
（七）公有住房已出租的；
（八）已依法公告列入拆迁范围内的；
（九）依法被查封、扣押、监管的；
（十）法律、法规规定其他不得设定抵押权的。
已被预售的商品房，开发该商品房的房地产企业不得设定抵押。
第十五条 房地产抵押，当事人应当签订书面抵押合同。
抵押合同应当具备以下条款：
（一）当事人姓名、住所或者名称、驻址；
（二）抵押房地产坐落、类型、结构、面积、价值、所有权属、使用权属、权证编号；
（三）抵押房地产担保的债务款额和期限；
（四）抵押房地产意外毁损或者灭失的责任；
（五）违约责任；
（六）抵押合同消灭的条件；
（七）当事人争议解决方式；
（八）当事人认为需要约定的其他事项；
（九）抵押合同签订的时间与地点。
第十六条 订立房地产抵押合同时，当事人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押房屋的所有权与该房屋占用范围内的土地使用权转移为债权人所有。
第十七条 抵押合同签订后，当事人应当向房产管理部门办理房地产抵押登记。
办理房地产抵押登记，应当提供下列文件：
（一）抵押登记申请书；
（二）主合同和抵押合同；
（三）《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；
（四）抵押当事人的身份证明或者法人资格证明；
（五）可以证明抵押房地产价值的资料；
（六）法律、法规规定应当提交的其他文件。
第十八条 下列房地产抵押登记，当事人除提交本条例第十七条第二款规定提交的文件外，还应当提交相应的证明文件：
（一）抵押以划拨方式取得土地使用权的房地产，应当提交国土资源部门的批准文件；
（二）抵押集体所有制企业的房地产，应当提交经企业职工代表大会或者职工大会批准的文件；
（三）抵押有限责任公司、股份有限公司的房地产，应当提交经董事会或者股东大会批准的文件，但企业章程另有规定的除外；
（四）以中外合资企业、中外合作企业和外商独资企业的房地产抵押的，应当提交经董事会批准的文件，但企业章程另有规定的除外；
（五）抵押未建成的拆迁安置房，应当提交原房屋所有权证明和经公证的拆迁安置合同书。
国有企业、国有控股企业、国有参股企业和事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
第十九条 房地产抵押登记，按照下列程序办理：
（一）当事人按照本条例第十五条规定签订书面抵押合同；
（二）当事人持本条例第十七条或者第十八条规定的证明文件，向房产管理部门申请办理抵押登记；
（三）房产管理部门对抵押房地产是否符合抵押条件进行审查，并在受理之日起5日内书面答复当事人；
（四）对符合抵押条件的房地产，当事人可以协商议定其价值，也可以委托依法设立的有房地产价格评估资质的机构进行价格评估；
（五）房产管理部门在抵押合同上签注编号、日期，加盖登记专用章，核发《房屋他项权证》，并在《房屋所有权证》上核签抵押注记。
以预购商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房屋权属证书后，重新办理房地产抵押登记，其中，按预购商品房合同履约的，当事人应当申请房地产抵押变更登记。
《房屋他项权证》由抵押权人持有，经抵押注记的《房屋所有权证》由抵押人持有。
第二十条 房产管理部门抵押登记的资料，应当公开，允许当事人或者相关机构查阅、抄录或者复印。
第二十一条 抵押人将已出租的房屋抵押的，应当将租赁情况书面告知抵押权人，并将抵押情况书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
已出租的房屋，因履行担保债权而变更产权人的，原租赁合同在租赁期间内继续有效。
第二十二条 抵押期间，抵押人转让已抵押的房地产，应当书面通知抵押权人并告知受让人转让的房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
房地产转让价格明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让。
第二十三条 抵押人的行为致使抵押房地产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为，恢复抵押房地产的价值。
抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债权的担保。
第二十四条 抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
第二十五条 债务人履行债务完毕，因该债务担保签订的房地产抵押合同随即消灭，抵押权人应当将《房屋他项权证》交还抵押人。
抵押人应当在合同消灭15日内，持履行债务的凭证和《房屋他项权证》以及经抵押注记的《房屋所有权证》到房产管理部门办理抵押注销手续。
第二十六条 违反本条例，未办理房地产抵押登记的，抵押合同无效，由此造成损失的，由责任方负责赔偿。
第二十七条 抵押人隐瞒本条例第十四条第（一）、（四）至（九）项规定情况，造成抵押无效的，应当承担由此产生的法律责任。
第二十八条 房产管理部门违反本条例第十九条规定，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
房地产抵押管理工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 房地产价格评估机构评估失误，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
房地产价格评估机构对署名的评估人员可以进行追偿。
第三十条 房产管理部门在办理房地产抵押登记时，其收费项目和标准应当按照国家和省人民政府财政、价格部门批准的执行。
第三十一条 在本市其他国有土地范围内从事房地产抵押，实施房地产抵押管理，参照本条例执行。
以地上无定着物的土地使用权抵押的，由当事人向核发土地使用权证书的国土资源部门办理抵押登记。
第三十二条 本条例自公布之日起施行。



劳动部


劳动部印发《关于进一步深化岗位技能工资制试点工作的意见》的通知
劳动部



各省、自治区、直辖市及计划单列市劳动（劳动人事）厅（局），国务院有关部委、直属机构
劳动部门：
劳动部《关于进行岗位技能工资制试点工作的通知》（劳薪字〔1992〕8号）和《关于岗位技能工资制试点工作有关问题的意见》（劳薪字〔1992〕30号）下发以来，各地区、部门坚持以转换企业经营机制、增强企业活力、提高经济效益为中心，统筹规划，精心组织，积极
而稳妥地开展试点工作，并取得明显的效果。实践证明，工资制度改革对加强企业的基础管理工作，鼓励职工学习技术，合理拉开工资差距，提高企业的经济效益都起到了积极作用。企业内部分配中技术等级与工资等级脱节、劳动报酬与劳动贡献脱节以及平均主义等问题得到一定程度的缓
解。与此同时，试点过程中也反映出一些问题。
根据中央关于“加快工资制度改革，逐步建立起符合企业、事业单位和机关各自特点的工资制度与正常的工资增长机制”的要求，为了保证岗位技能工资制试点工作的健康发展，按照国务院《全民所有制工业企业转换经营机制条例》的精神，我部在总结试点工作的基础上，提出了《关
于进一步深化岗位技能工资制试点工作的意见》，现印发给你们，请结合本地区、部门及企业的实际贯彻执行。

关于进一步深化岗位技能工资制试点工作的意见

一、积极稳妥地推行岗位技能工资制
岗位技能工资制是按照“按劳分配”原则实行企业自主分配的一种基本工资制度。
推行岗位技能工资制，是为了贯彻落实《全民所有制工业企业转换经营机制条例》精神，适应建立社会主义市场经济体制的需要，把企业推向市场，并逐步实行企业自主分配的具体措施。其目的是：指导企业贯彻按劳分配原则，建立科学、合理的内部分配制度，合理拉开工资、奖金分
配档次，安排好各类人员的工资关系，从而帮助企业建立一个符合各自特点的搞活搞好内部分配的良性运行机制。因此，凡是以劳动责任、劳动技能、劳动强度、劳动条件等基本劳动要素评价为基础，以劳动贡献（劳动的数量和质量）确定劳动报酬的工资制度，都属于岗位技能工资制的范
畴。岗位技能工资制的实质是将职工的劳动报酬与岗位劳动责任、劳动技能、劳动强度、劳动条件和劳动贡献紧密联系起来，建立起“岗位靠竞争，报酬靠贡献”的激励机制。

二、进行岗位劳动评价要因地制宜、简化手续、简便易行
岗位劳动评价是综合运用各种科学手段确定企业内部各类岗位之间劳动差别的科学方法，是搞好岗位技能工资制试点的基础和前提。正确进行岗位劳动评价对于制定科学、合理的劳动定员、定额标准，加强职工技能培训，进行优化劳动组合、实现劳动力与生产资料的最佳配置以及改善
劳动条件、搞好劳动保护具有重要作用。试点企业的实践表明，搞好岗位劳动评价，企业将长期受益。
企业进行岗位劳动评价，既要尊重科学，尽量做到准确、规范，又要从实际出发，因地制宜、因厂制宜。当前工作中要注意两个问题：
（一）企业在岗位劳动评价中，要力争做到既科学合理又简便易行。当前应强调搞好三个结合：一是把历史资料与现实结合起来。要充分利用历史上成功的考核、测评等基础资料，避免一些不必要的重复劳动；二是把科学测评与经验评估结合起来。要根据企业实际情况，有条件的可以
采取科学测评的方法，不具备条件的则可以采取经验评估及其它简便易行而又行之有效的办法；三是把本行业测评结果及试点企业岗位测评的做法与本企业的实际结合起来。同行业同等条件试点企业的评价办法或评价结果，在结合本企业实际的基础上可以直接借用。
（二）要注意抓好企业管理人员和专业技术人员的岗位劳动评价工作。当前应注意处理好四个关系：一是处理好干部岗位劳动评价与企业人事制度改革的关系，注意把干部岗位劳动评价和人事制度改革结合起来，打破干部、工人的身份界限，实行干部职务的聘任制、聘用制，建立起干
部岗位的竞争机制；二是处理好责任重、技术要求高的岗位及生产一线管理岗位、专业技术岗位与一般岗位在工资分配上的关系，根据按劳分配原则向关键岗位倾斜；三是处理好管理岗位之间的关系，既要注意从加强党的领导、坚持企业的社会主义方向的高度认识党群部门管理岗位的地位
，又要坚持按四项基本劳动要素客观地评价各类管理岗位之间的劳动差别，切实把个人工资收入同岗位劳动差别和实际劳动贡献（成果）结合起来；四是在干部岗位劳动评价的方法上处理好定量分析和定性分析的关系，在尽量做到定量分析的基础上，注意把两者有机地结合起来，以适应管
理岗位、专业技术岗位劳动评价的特点。

三、关于岗位技能工资制基本工资单元的设置和工资标准的确定
企业可以根据实际和需要设置岗位技能工资制的基本工资单元和具体的工资标准及工资单元的比重。地区和行业提出的岗位技能工资制方案和工资标准供企业参考。为适应目前多数工业企业调动职工学习技术、钻研业务的积极性和引导职工到艰苦岗位、技术要求高、责任重的岗位去工
作的需要，同时也便于企业的工资管理，提倡岗位技能工资制的基本工资单元只设置技能工资和岗位工资两个单元。
关于岗位技能工资制基本工资的起点工资和最高工资，企业应按照国家提出的起点工资和最高工资的指导意见，同时参考行业、地区制定的参考工资标准确定。在《最低工资条例》公布后，可根据各地区发布的最低工资标准相应调整起点工资。当前要注意坚持以下原则：1．要以岗位
劳动评价为依据，根据各类岗位的劳动差别确定各类岗位的基本工资差别，合理拉开条件艰苦、责任重、技术高岗位与一般岗位的基本工资差距；2．在标准水平上，要考虑企业经济效益的增长情况、资金支付能力和企业职工现行标准工资水平以及调整工资结构的需要综合确定，工资标准
水平不宜定得过高，避免造成职工工资一次增加过多或企业资金负担不起等问题；3．可适当增加工资标准的弹性幅度，以适应随企业经济效益水平变化适时调整工资标准的需要；4．要妥善安排企业内部各类人员的工资关系，并恰当处理相关类人员的工资标准的衔接和交叉程度。

四、建立健全岗位技能工资制的正常运行机制
为了保持岗位技能工资制的活力，充分发挥其职能作用，试点企业必须建立健全岗位技能工资制的正常运行机制。其中实行工资总额同经济效益挂钩办法的企业，对每年新增效益工资的使用，除留足必要的工资储备金外，可以用来增加职工的基本工资，或根据国家的有关政策调整企业
的工资标准。把基本工资的正常增长与调整职工工资结构结合起来，充分发挥基本工资的职能作用。尚未实行工资总额同经济效益挂钩办法的企业，可以在国家确定的包干工资总额范围内建立职工正常增资的制度。增资幅度大小可视企业经济效益情况（减亏、扭亏程度）合理安排。

五、把岗位技能工资制试点与净化工资发放渠道等工作结合起来
进行岗位技能工资制试点的企业，经国家或地区、部门核准的当年新增基本工资可先在新增效益工资或自有资金中列支，从第二年起核入挂钩工资总额基数或列入成本，一次纳入有困难的可以分两年解决。企业要按照《全民所有制工业企业转换经营机制条例》的规定精神，把岗位技能
工资制试点与净化工资发放渠道结合起来，并在工资收入结构的调整过程中，注意保持工资各组成部分的适当比例关系，以发挥各组成部分的效能作用。同时，要逐步改变奖金的发放办法，企业可根据职工劳动特点和超额劳动情况拉开奖金分配差距。具备条件的企业可逐步实行按季度、半
年或年终发放奖金的办法。

六、加强对企业内部工资分配的指导和监督检查
各级劳动部门在帮助企业搞好岗位技能工资制试点的同时，要在落实宏观调控措施的基础上，加强对企业内部工资分配的指导和监督检查工作。指导和监督检查的主要内容是：企业内部分配的民主管理程序和制度是否建立健全；企业内部各类岗位的劳动评价以及职工劳动技能的考试和
实际劳动贡献的考核等基础管理工作是否落实；企业内部各类人员工资关系安排是否合理；企业职工基本工资增长幅度和起点工资与最高工资的比例以及工资结构是否合理；各项配套改革措施是否落实等。

七、简化岗位技能工资制试点审批程序，进一步加快试点步伐，扩大试点面
今后，凡自愿要求试点，并基本具备试点条件的企业，各级劳动部门应加强指导，积极支持改革，并及时组织信息交流，总结经验。同时，应对试点企业的试行方案及基本工资增量等进行必要的审核，以保证岗位技能工资制试点工作的顺利进行。
以上意见仅供各试行岗位技能工资制的企业参考，希望企业在试行中创造出更加丰富的新鲜经验。



1993年5月13日