从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题
建纬（昆明）律师事务所 孙可


[摘要] 众所周知，利用军队土地进行房地产开发有其特殊性，其一就是开发商不可避免地要和军方打交道。做为一名曾经的军队律师，本文笔者从军方角度探讨军地房地产合作中开发商应当注意的四个方面问题，一是找谁谈？二、如何谈？三、如何办手续？四、纠纷如何处理？旨在促成开发商和军方实现“双羸”。
[关键词]军地 房地产合作 军方角度

军队土地是军事用地，是保障部队战备、训练、工作和生活的重要物质基础，长期以来主要是以划拨方式取得。军队土地作为国防设施的重要组成部分，实行统一规划、统一调配，其产权归属于军队，由军队房地产管理部门统一管理。在土地日益稀缺的今天，许多开发商虽然把目光投向了军用土地，但由于对军队情况不了解，不知道军方的“水”有多深，他们又在犹豫和观望，而不敢轻易下决心。那么，军地房地产合作中开发商应注意什么问题呢？
做为一名曾经的军队律师，笔者试着从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题，以抛砖引玉。
一、找谁谈？
开发商如果对某军队用地有开发意向，并且有意与军方合作开发，应当找谁谈？
早在1992年底，总参谋部、总政治部、总后勤部在《关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》中就明确：“军队房地产开发经营由全军房地产主管部门统一归口管理。各军区、各军兵种、各总部、国防科工委等大单位房地产主管部门，负责所辖范围内的房地产开发经营的归口管理工作。”“任何单位和部门不得越权承办房地产开发事宜。”“严格军队房地产开发经营的审批手续。凡利用军队房地产进行开发经营的，均应…严格办理审批手续，严禁任何单位和部门越权审批或不经批准擅自搞开发经营。凡开发利用军队房地产，不论数量多少，一律报总后勤部审批；如涉及到军事设施安全保密、影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，报总参谋部、总后勤部审批；房产产权和土地使用权转让给外商的，报中央军委审批。”
从上述规定来看，对口的业务部门无疑是房地产主管部门，基层是营房股（团级）、营房科（师级），中层是营房部（军级）、房管局（军区），高层是基建营房部（总后勤部）、中央军委。但是，如果只是与房地产主管部门洽谈，很可能会走一大段弯路。
笔者以师级野战部队为例来说明这个问题。师级野战部队一般有“司、政、后、装”四大机关，即：司令部、政治部、后勤部和装备部，营房科为师后勤部的一个部门，在业务上归军级营房部管理，在行政上归师后勤部管理。房地产开发属于重大事项，各级党委都非常重视，因此，在营房科首肯后，一般情况下须经后勤部党委会通过后才能上报上级房管部门，重大房地产开发项目甚至须经师党委会集体决策通过后才能向上申报审批。从纵向来看，要逐级经过师级、军级、军区各个关口，最后才能上报到总后勤部。
因此，开发商若有与军队进行合作开发的意向，首先要找军队房地产业务部门谈，除此之外，还要与后勤部领导充分沟通，重大房地产开发项目甚至需要得到部队主要首长（如：师长、政委）的首肯和支持，缺一不可。
二、如何谈？
首先，需要掌握军方对于军队房地产开发利用和管理的需求点。
一是从1998年起，在军队开展生产经营已经叫停，因此，早已无法通过与军队合作兴办经济实体等方式进行经营性开发；二是部队对于军队房改工作非常重视，各级都希望解决部队家属住房问题、解决离退休军队干部住房问题，并且充分与住房制度改革政策相接轨，以加快干部住房建设步伐；三是对于有利于改善营区住用条件、提高营区环境质量、完善配套设施的项目，普遍执积极支持的态度；四是对国家、地方政府实施的重点建设项目确需占用军队房地产的，通常会给予配合。
其次，军方对于合作方的诚意以及实力也会进行考察，同样不希望合作的项目成为半拉子工程或者烂尾工程。
总之，军方对于军队房地产开发采取的是一种非常务实的态度，努力维护军方的利益。
因此，建议开发商充分考虑军方的需求点，以解决军队住房问题或者改善军队住用条件做为基点来提供切实可行的合作方案，同时，应当充分展示自身在项目规划、资金保障、专业能力、开发经验等方面的实力，以消除军方的担忧和疑虑，为双方合作洽谈打下良好的基础。若能如此，合作成功的可能性较大，反之则较小。
三、如何办手续？
利用军队空余土地进行房地产的开发建设在法律上没有禁止性的规定，因此具有一定的可行性。
首先，我们来了解一下军用土地管理的现状。以往，军队空余土地转让主要采取协议的方式，由于土地转让未纳入土地供应年度计划，转让方式和程序不规范，信息披露不充分，国土资源管理部门也难以实施有效的监管。《城市房地产管理法》、《物权法》和有关经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的一系列政策出台后，原有的军队土地转让办法与国有建设用地出让的一系列法律法规衔接不够，利用军队空余土地进行房地产开发建设在各地的操作中，因为法律政策的衔接问题也出现了一些低价转让军队空余土地，造成国有资产流失的情况。近年来，军用土地被侵占、土地权属纠纷不断发生。根据目前掌握的资料，军用土地管理主要存在四个方面的问题：一是因体制编制调整，一些营区、训练场地、农副业生产用地、库区林地等军用土地多次转隶，导致军用土地流失，引发土地纠纷；二是存在历史遗留问题，土地权属不明，缺乏合法手续；三是军用土地被非法侵占；四是个别单位法律观念和军产意识不强，疏于管理，甚至违规出租转让军用土地。
为加强军用土地转为民用土地的转让管理，规范土地的转让行为，1993年，财政部、国家土地管理局、总后勤部曾联合发文对军队有偿转让空余军用土地的审批、出让程序和转让取得的土地收益金的分配进行规范。2007年1月31日，国土资源部、财政部和解放军总后勤部联合发出《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》（国土资发〔2007〕29号），要求军队空余土地转让必须走市场化配置的道路。2010年，总参谋部、总政治部、总后勤部、总装备部联合下发《关于进一步加强新形势下军队房地产管理工作的意见》再次强调：要加强房地产权属集中管理，加强空余房地产集中储备，加强房地产集中调配利用。要严格房地产处置报批程序，兑换或转让房地产，不论数量多少，必须报总后勤部审批，军区级单位后勤部门统一组织实施。未经批准，任何单位不得擅自转让军用土地或接受地方政府划拨国有土地。同时，从2008年7月至2010年10月，四总部根据国务院第二次全国土地调查的统一部署，结合军队实际在全军组织开展了第二次军用土地调查，对军队管理使用的各类土地、营房和附属设施进行了深入细致的调查登记，准确掌握了房地产资源的底数，土地确权率达到89.6%，领证率提高了近23%。这充分说明，导致军用土地流失的主要漏洞已经基本填补到位。
因此，今后利用军队空余土地进行房地产开发建设，必须符合相关法律法规和政策的规定。首先，土地必须已经纳入了当年的年度土地供应计划。由军队土地使用单位提出转让申请，按程序报解放军总后勤部批准后，纳入军队空余土地转让计划，抄送土地所在地的省级国土资源管理部门和市、县人民政府，由市、县人民政府优先安排纳入当地的土地年度供应计划。未纳入军队空余土地转让计划和当地年度土地供应计划的土地，不得进行转让。第二，价高者得。经依法批准后，可以依法转让的军队空余土地的土地面积、用途、规划条件和转让方式等信息将会在当地的土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布，需要使用土地的单位或者个人可以参加国土资源管理部门组织的招标拍卖挂牌活动或者是军队自行组织的公开转让活动，对出让地块进行报价，按照价高者得的原则，签订《国有土地使用权出让合同》，支付土地出让金，取得国有土地使用权。第三，接受地方职能部门的监管。经依法取得的军队空余土地转让后，不再作为军事用地，由土地所在地方的职能部门进行监管。土地使用者必须按照转让文件和《国有土地使用权出让合同》的约定开发利用土地，不得擅自更改土地用途、容积率等土地使用条件，对于改变土地使用条件的，按照《国有土地使用合同》的约定，补交不同用途、容积率的土地价款差额或者被收回土地使用权。
四、纠纷如何处理？
在军地房地产合作中，开发商往往在资金和开发经验方面具有优势，而军方在合同文本拟定、要求符合军方内部审批流程等方面会提出较为强势的要求，综合来看，双方的市场地位基本处于均势。可以预见的是，在军地房地产合作过程中，军地双方均会站在各自的立场维护其合法权益，但一旦发生纠纷，开发商处理的难度较大。
首先，随着“依法治国”、“依法治军”的理念日益深入人心，近年来，军队不断完善涉军维权机制，维护国防利益和军人军属合法权益。全国31个省(自治区、直辖市)已建立起地方党委统一领导、司法机关为主体、政府有关部门共同参与、军地协调的涉军维权工作长效机制，形成较为完善的涉军维权组织。据《2010年中国的国防》白皮书介绍，目前，全军共设法律顾问处268个，旅团级单位设法律咨询站1600多个，营连普遍设法律咨询组。全军共有军队律师1342名、法律咨询员2.5万名，并且呈快速上升趋势。因此，千万不能低估军队各级的法制观念和军队的维权实力。
其次，军队在合作开发过程中具有一定的优势地位。笔者以军用土地使用权竞价转让为例予以说明。军用土地使用权竞价转让的基本要求：一是要符合法律政策规定。这是组织军用土地使用权转让的前提条件，转让工作不仅要符合国家的法律法规，还要同时符合军队的政策规定，两者缺一不可，否则就缺少法律支撑；二是军方能进能退。通过竞价，军方与受让方签订的合同是否生效，完全取决于总部是否批准。受让方事前必须认同这一事实和约定；三是先交钱后给地。军地双方达成协议后，受让方应预付不少于办理军队内部项目报批所需费用；总部批准、合同生效后，受让方付多少钱军方给多少地。由此看出，军方在此过程中不仅始终掌握着主动权，而且军队利益在法律地位上也有了保障。
第三，基于军民、军政关系和社会稳定等方面的考虑，一旦军队房地产合作发生纠纷，人民法院会慎重决定是否受理。若法院不予受理，则只能由各地军地双方行政领导和机关进行协调解决，这样做的结果，虽然也能取得一定的效果，但是宽严不一；即使人民法院受理后公正判决，又会涉及到执行问题。尤其是军方败诉后的执行难度非常大，军队账户上的钱都是军响、军费，如何执行？
因此，一旦产生纠纷，对于开发商而言，诉讼风险非常大，建议以协商和调解的方式予以解决；并且，由于军方人事变动频繁，开发商不宜久拖不决，而应当速战速决。

浙江省杭州市人民政府办公厅


关于印发《杭州市国有企业财务总监管理试行办法》的通知
杭政办〔1999〕23号

各区、县(市)人民政府,市政府各部门、各直属单位:
　　为了进一步深化我市国有企业改革,健全国有企业法人治理结构,构建国有产权代理关系的有效制衡机制,经市政府同意,现将《杭州市国有企业财务总监管理试行办法》印发给你们,请遵照执行。
　　实施财务总监制度,是完善国有企业自我约束机制,促进企业加强财务管理和会计监督,推进我市党风廉政建设的重要举措。各级政府、各部门和各单位要从巩固国有企业改革成果,维护国有资产安全完整的大局出发,认真做好财务总监制度的贯彻落实工作,切实加强对国有企业财务会计工作的监督管理。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 一九九九年七月二日

杭州市国有企业财务总监管理试行办法

　　第一条　为了确定财务总监的职责和地位,构建国有产权代理关系的有效制衡机制,促进企业加强财务管理和会计监督,制定本办法。
　　第二条　国有或国有控股企业(以下称企业)应当设置财务总监。具体范围包括:
　　(一)国有独资公司,即国有资产授权经营公司及其所属国有独资子公司;
　　(二)国有资产控股的有限责任公司;
　　(三)国有资产控股的股份有限公司;
　　(四)其他国有企业。
　　第三条　财务总监是受政府国有资产管理部门委派,对国有企业财务会计活动进行监管的高级管理人员。
　　第四条　国有资产管理部门负责财务总监的管理工作。
　　第五条　财务总监的任职资格:
　　(一)具有坚定正确的理想和信念,有维护国有资产安全,确保国有资产保值、增值和依法维护会计人员合法权益的事业心和责任感。
　　(二)具有较强的法制观念,遵纪守法,廉洁奉公,原则性强。
　　(三)具有较全面的财会专业理论知识和现代企业管理知识,熟悉财经法律、法规和制度。
　　(四)具有会计、审计、经济类中级以上专业技术资格,并担任企业总会计师或财务会计机构负责人2年以上,或在政府部门从事经济管理工作5年以上;或具有财经类研究生毕业学历,并担任经济管理、企业管理或财务会计管理工作3年以上。
　　(五)身体健康,年龄在50周岁以下。
　　第六条　有下列情况之一的,不具备财务总监任职资格:
　　(一)因渎职造成企业重大经济损失的;
　　(二)有违反国家财经法律、法规和制度,弄虚作假、贪污受贿等违法行为的。
　　第七条　财务总监实行资格认证、岗位培训和持证上岗制度。
　　国有资产管理部门负责财务总监的资格认证和岗位培训工作。
　　第八条　财务总监的职权:
　　(一)审核企业具体财务会计制度,监督检查企业财务会计制度的执行情况;
　　(二)审核企业财务会计岗位的设置方案,监督检查企业总会计师和财务会计机构负责人的任用、考核、调动和奖惩情况;
　　(三)审核企业拟订的年度预决算方案、资金使用和调度计划、成本费用计划、筹资融资计划和投资方案、利润分配方案、弥补亏损方案等;
　　(四)审核企业厂长、经理和总会计师、财务会计机构负责人的年薪、工资和与职务相关的消费性支出;
　　(五)审核企业财务报告,评价、报告企业经营管理业绩;
　　(六)参与企业对外投资和捐赠、贷款担保、产权转让、资产重组等重大决策活动和企业财产清查工作,监督检查企业重大经营计划、方案的执行情况;
　　(七)国有资产管理部门和财政部门授予的其他职权。
　　第九条　财务总监的权限:
　　(一)有权参与企业的经营决策活动,行使企业管理和决策过程的参与权;
　　(二)有权调阅、检查企业的财务会计资料和其他文档资料,行使财务会计活动的监督权;
　　(三)有权制止、纠正企业违反国家财经法律、法规的行为;
　　(四)有权制止、纠正违反企业财务会计制度和可能造成国有资产损失的行为;
　　(五)有权提出企业审计方案,选择、确定委托审计的会计师事务所;
　　(六)有权向国有资产管理部门、财政部门以及企业主管部门提出厂长、经理和总会计师、财务会计机构负责人的奖惩建议。
　　第十条　厂长、经理和总会计师、财务会计机构负责人在办理下列事项前,应当报财务总监审核或备案。
　　(一)对外提供贷款保证、债务担保、资产抵押;
　　(二)核销坏帐损失,处置不良资产;
　　(三)向境外提供资金和重大关联方交易;
　　(四)工程项目招标、重大价格调整、重大信用销售和重要经济合同的签订;
　　(五)超过管理规定标准、年度预算和项目预算的款项结算;
　　(六)应报国有资产管理部门和财政部门审批的财务事项。
　　第十一条　财务总监实行定期报告制度。定期报告包括月度报告、季度报告和年度报告。财务总监应向国有资产管理部门或其授权委派的单位报告如下事项:
　　(一)企业财务会计制度的执行情况;
　　(二)企业财务状况、经营成果和财务会计信息的质量情况;
　　(三)企业经营决策程序的执行和重大投资项目的实施情况;
　　(四)企业重大经营计划、方案的执行情况;
　　(五)其他履行职权的情况。
　　财务总监的年度报告应当报企业职工代表大会审议。财务总监对企业经营管理中存在的问题,应当向厂长、经理提出管理建议书。
　　第十二条　财务总监对下列情况应承担责任:
　　(一)未履行对企业经营管理决策的监督职责,且因企业重大决策失误造成国有资产损失的;
　　(二)未履行对企业财务会计信息质量的监督职责,造成企业决策失误的;
　　(三)对企业严重违反国家财经法律、法规的行为未制止或未按规定执行报告制度的。
　　第十三条　财务总监的具体职责应在企业基本制度中予以规定。
　　第十四条　国有资产授权经营公司的财务总监由国有资产管理部门直接委派和管理。其他企业的财务总监由国有资产管理部门授权企业主管部门或企业的控股公司委派和管理。授权委派的财务总监应报国有资产管理部门备案。
　　第十五条　财务总监不得兼任正副厂长、经理和总会计师、财务会计机构负责人。
　　厂长、经理和总会计师、财务会计机构负责人的直系亲属不得担任本企业财务总监。
　　财务总监不得兼任其他职业。
　　第十六条　财务总监实行聘任制,聘期3年。期满由国有资产管理部门或其授权委派的单位根据考核情况决定续聘或解聘。
　　第十七条　国有资产授权经营公司财务总监的工资、福利、保险和专业技术职务的晋升,由国有资产管理部门专项管理;其他企业财务总监的工资、福利、保险和专业技术职务的晋升,由企业主管部门或企业的控股单位负责管理。财务总监的人事档案可由人才开发中心集中管理。
　　第十八条　财务总监实行年薪制。年薪标准和考核办法,以及福利、保险待遇另行规定。
　　财务总监不得接受所在企业的任何报酬和福利。否则一经发现立即解聘,并视情节追究其经济或法律责任。
　　第十九条　财务总监实行任期和离任审计制度。审计工作由国有资产管理部门或委派单位组织实施。
　　第二十条　财务总监违反本规定,造成国有资产损失或财务会计工作混乱的,依照《会计法》等有关规定予以处罚。
　　第二十一条　本办法自发文之日起试行。